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Les brèves Urba Pratique (mai 2014)

2014-05-29T20:07:00+02:00

Une sélection de décisions rendues en matière d’urbanisme, de construction et d’immobilier.

La connaissance acquise de la décision de préemption ne fait pas toujours courir les délais de recours

La théorie jurisprudentielle de la connaissance acquise constitue une exception au fait que les délais de recours ne courent pas lorsque la décision attaquée n’indique pas les voies et délais de recours. A l’occasion d’un recours formé contre la délibération instituant le droit de préemption dans une commune, un requérant a présenté des conclusions contestant un courrier par lequel le maire l’informait que son terrain serait préempté par la commune, sans que n’y soient mentionnées les voies et délais de recours.

Le Conseil d’Etat a refusé d’appliquer la théorie de la connaissance acquise invoquée par le maire dans cette hypothèse et considère que les délais de recours n’ont pas commencé à courir à l’encontre de cette décision de préemption. Par ailleurs, il précise que les premiers juges ne pouvaient rejeter ces conclusions au motif d’une absence de lien suffisant avec le recours initial portant sur l’institution du droit de préemption dans la commune, sans avoir préalablement invité le requérant à présenter un recours distinct portant sur la décision de préemption.

(Conseil d’Etat, 26 mai 2014, Cne de Servais, req. n°357934)

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La prescription des 10 ans ne permet pas d’obtenir la régularisation d’un changement de destination contraire aux documents d’urbanisme

L’acquéreur d’une maison, qui avait fait initialement l’objet d’une autorisation portant sur l’édification d’un abri de jardin obtenue en 1984, a sollicité 20 ans plus tard, un permis de construire visant à régulariser ce changement de destination non autorisé, en arguant de l’intervention de la prescription de 10 ans prévue par l’article L. 112-12 du Code de l’urbanisme selon lequel, « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ».

Le Conseil d’Etat considère qu’en dépit de la prescription des 10 ans, un permis de construire ne peut être accordé pour permettre la régularisation d’une construction irrégulière que s'il est conforme aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur à la date de sa délivrance. Pour retenir l'existence d'un changement de destination interdit en l’espèce par plan local d’urbanisme, le maire était fondé à prendre en considération la destination résultant des seuls travaux déjà autorisés.

(Conseil d’Etat, 26 mai 2014, Cne de Caugé, req. n°361212)

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Un permis de démolir doit être sollicité en plus du permis de construire si le projet implique des démolitions

Une SCI a sollicité un permis de construire portant sur l’extension et la surélévation d’une maison. Cependant, il ressortait des plans fournis dans le dossier de demande de permis de construire que ces travaux impliquaient également la démolition de la charpente et de la toiture existantes, ainsi que la démolition partielle de plusieurs façades.

Compte tenu de l'ampleur de l'atteinte ainsi portée au gros œuvre de la construction existante, le Conseil d’Etat considère que cette opération devait faire l’objet d’un permis de démolir. En l’espèce, la demande présentée par la SCI ne pouvait être considérée comme valant également demande de permis de démolir, dans la mesure où la SCI avait elle-même précisé, dans son dossier de permis de construire, que le projet n'impliquait aucune démolition.

(Conseil d’Etat, 14 mai 2014, SCI Alpanga, req. n°359847)

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Il n’est pas nécessaire d’accomplir à nouveau l’ensemble des modalités de la concertation après une nouvelle enquête publique sur un projet de PLU modifié

Une première délibération a défini les modalités de la concertation au sujet de l’élaboration d’un plan local d’urbanisme soumis à une première enquête publique. Le projet modifié suite aux observations du préfet a fait l’objet d’une deuxième enquête publique, sans que la commune ne délibère à nouveau sur les modalités de la concertation et sans que les modalités définies par la première délibération n’aient été de nouveau accomplies.

La Cour administrative d’appel de Nantes considère que la commune n’avait ni à délibérer, ni mettre en œuvre à nouveau l'ensemble des modalités de la concertation prévues par la délibération initiale dès lors que celles-ci avaient déjà été entièrement mises en œuvre, et ce, quand bien même le nouveau projet de plan local d’urbanisme comportait des modifications par rapport au précédent. Il en irait cependant autrement si ces modifications remettent en cause certaines orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ou affectent la nature ou les options essentielles du plan local d'urbanisme.

(CAA Nantes, 2 mai 2014, Cne de Lanildut, req. n°13NT02832)

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Permis de construire initial et déclaration préalable : l’illégalité de l’un n’entraîne pas celle de l’autre

2014-01-04T15:31:00+01:00

En droit, l’exception d’illégalité permet de soulever, à l’occasion d’un recours contre une décision postérieure, l’illégalité de la décision initiale qui en constitue la justification ou le fondement.

Tel n'est pas le cas entre une déclaration préalable de travaux et un permis de construire, bien que portant sur le même bâtiment.

Un propriétaire avait obtenu en 2006 un permis de construire autorisant la construction d’un garage et d’un chai de 52 m² dans une petite bourgade de Dordogne.

Puis fin 2008, le même a obtenu une décision de non-opposition à déclaration préalable pour l’aménagement d’une chambre de 11 m² dans les combles du bâtiment précédemment autorisé.

Longtemps après, ces décisions n’ayant vraisemblablement pas fait l’objet d’un affichage sur le terrain, un voisin a pu, le même jour, déposer des recours à l’encontre de chacune de ces deux décisions devant le tribunal administratif qui les a rejetées dans un unique jugement après avoir prononcé la jonction des deux requêtes.

Ces deux décisions ne suivant pas le même régime procédural, le requérant débouté en première instance a pu faire appel du jugement portant sur le permis de construire devant la Cour administrative d’appel de Bordeaux, tandis que ne lui était ouvert qu’un recours en cassation devant le Conseil d’Etat s’agissant de la décision de non opposition à déclaration préalable.

Confrontée à cette situation de double recours devant deux niveaux de juridiction différents mais portant sur un même jugement, la Cour de Bordeaux a cru bon de renvoyer au Conseil d’Etat le soin de trancher l’ensemble du litige, en arguant de la connexité des deux affaires.

Ce n’est pas l’avis du Conseil d’Etat qui retourne, pour ainsi dire l’affaire, à l’envoyeur, à savoir la Cour administrative d’appel de Bordeaux, en ce qui concerne le permis de construire, en jugeant qu’il ne saurait exister de connexité entre deux demandes distinctes relevant de voies de recours différentes, quand bien même le tribunal aurait statué par un unique jugement sur les deux requêtes.

Statuant ensuite en tant que juge de cassation sur la décision de non opposition à décision préalable, le Conseil d’Etat rejette l’exception d’illégalité soulevée devant lui, tirée de l’illégalité du permis de construire initial. En effet, selon la Haute Juridiction, une décision de non opposition à déclaration préalable n’est pas prise en application du permis de construire initial qui n’en constitue pas le fondement. Dès lors, l’illégalité de l’un est sans influence sur la légalité de l’autre.

Le Conseil d’Etat se situe ici dans le droit fil de sa jurisprudence concernant les permis de construire modificatifs, pour lesquels il a été jugé que l’illégalité du permis de construire initial n’entraîne pas l’illégalité du permis modificatif, à moins que les modifications portent justement sur les dispositions illégales du permis de construire (Conseil d’Etat, 2 avril 1971, Guérini, req. n°77924 et 77984).

Il y a cependant de quoi s’interroger dans la mesure où le principe ainsi appliqué n’est pas absolu et connaît des dérogations permettant de passer outre l’écran existant entre deux décisions de nature distinctes mais portant sur un même bâtiment.

Ainsi, il a été jugé qu’en dépit de l’inconstructibilité postérieure au permis de construire initial délivré en toute légalité, un permis modificatif pouvait être accordé dès lors qu’il n’apportait pas une atteinte supplémentaire par rapport à celle résultant du permis initial, dans la mesure où il avait pour effet de réduire la surface du bâtiment érigé en zone devenue depuis inconstructible (Conseil d’Etat, 26 juillet 1982, Le Roy, req. n°23604).

Enfin, comment ne pas rapprocher cette espèce, d’une autre affaire dans laquelle un propriétaire avait obtenu tacitement une décision de non opposition à déclaration de travaux portant sur l’extension d’une maison d’habitation pour une surface légèrement inférieure à 20 m², à savoir le seuil au-delà duquel un permis de construire aurait alors dû être sollicité.

Dans cette affaire, le Conseil d’Etat avait annulé la décision de non-opposition à déclaration préalable en jugeant qu’il appartenait au propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur une construction ayant fait l’objet de précédentes transformations irrégulières, de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé (voir sous nos colonnes Conseil d’Etat, 13 décembre 2013, req. n°349081).

Dans ce cas, pourquoi n’en irait-il pas de même pour une déclaration de travaux portant sur un bâtiment, non pas irrégulièrement modifié, mais irrégulièrement édifié ?

La solution ainsi adoptée risque de permettre des abus de la part des pétitionnaires quand on sait que les services d’urbanisme ne sont pas toujours en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause sur les déclarations préalables, pour lesquels l’autorisation peut être obtenue tacitement, qui plus est quand celles-ci portent sur des bâtiments existants irrégulièrement édifiés ou modifiés.

L’autre enseignement de l’arrêt est de juger que l’aménagement d’une chambre destinée à l’habitation dans les combles ne constitue pas un changement de destination au sens de l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme et n’était donc pas soumis à permis de construire au lieu de la déclaration préalable.

Ce point était loin d’être évident, dans la mesure où la destination d’habitation est en principe distincte de la destination d’entrepôt qui est celle du chai précédemment édifié.

Sans doute la modestie de la chambre, de 11 m² aménagée dans les combles, a-t-elle conduit le Conseil d’Etat à considérer que cet aménagement n’était qu’accessoire par rapport à la destination principale du bâtiment demeurant inchangée.

(Conseil d’Etat, 30 décembre 2013, req. n°358535)

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