EVOLUTION VERS LA FAILLITE DE L'IMMEUBLE D, A PUTEAUX.

2012-12-25T19:15:12+01:00

Décembre 2012.

Exemple d’une évolution inexorable vers la faillite d’une copropriété privée de Puteaux, imposée aux copropriétaires majoritairement démunis: le bâtiment D de la copropriété des 111/115 Rue Jean- Jaurès et 17/19 Rue Collin.

Mesdames, Messieurs les Responsables, pourriez-vous rationaliser, légaliser et perfectionner la gestion immobilière des copropriétés privées exercée sous la responsabilité de syndics professionnels ?
Créez des commissions de déontologie dotées d’un pouvoir de sanction. Le recours aux avocats et à la justice, contre les syndics, est trop long et cher. Merci.

Rapport adressé aux Ministres de la justice et du logement, au Préfet du 92, au Maire et aux Conseillers municipaux de Puteaux, aux Présidents de la FNAIM , de l’UNIS, de l’ARC, au DAL, au Président du directoire Monoprix-Galeries Lafayette, aux copropriétaires , à Jacques Julliard et Maurice Szafran de l’hebdomadiare Marianne et publié sur les sites :
www.atelier-idees.org
www.notreputeaux.com

Une étude des documents concernant la copropriété sur 20 ans désigne quatre causes principales de l’effondrement financier et concret du bâtiment D :
-    1. L’absence de gestion engagée, contractuelle et rigoureuse des impayés de charges, par les syndics successifs. Les procédures peu coûteuses telles que la déclaration au greffe, l’injonction de payer, le référé SRU ne sont pas utilisées, moins encore les rencontres avec les débiteurs. Des étalements de dettes ne sont pas proposés. La transmission onéreuse des dossiers à divers avocats n’a pas l’efficacité requise et les avances faites par les copropriétaires créditeurs ne sont pas remboursées. L’actuel syndic reprend cette méthode : il appelle 30 000 € d’avance de frais d’avocats, sur deux exercices. Le total des impayés de charges au 31/03/ 2012 était de 176 636.40 € et de 217 056.47 € après régularisation. Le budget prévisionnel est de 160 000 €, en audmentation de 20% sur deux ans. La copropriété est donc en difficulté, au sens de la législation.
-    2. La répartition des 18 158 tantièmes est structurellement inégalitaire. Il y a, actuellement, 195 lots numérotés de 1 à 27 et de 29 à 196 et 116 copropriétaires dont 53 dans le bâtiment D. Le rôle du plus grand commerce dans les votes est majeur même si sa quote-part de 10 164/ 18 158è (plus élevée selon certains documents consultés) doit être ramenée à la somme des voix des autres copropriétaires présents et représentés (ce qui a été rarement fait). Le représentant de ce commerce et quelques copropriétaires gros porteurs de tantièmes ont validé les résolutions des assemblées générales sans assurer les indispensables contrôles de conformité et d’exactitude.
-    3. L’insuffisant respect du droit de l’immobilier.
-   4. Le fatalisme des copropriétaires du D, en voie de changement cependant.

Le bâtiment D de la copropriété des 111/115 rue Jean Jaures et 17/19 rue Collin, à Puteaux.
Ce nouveau rapport actualise, en bleu, le rapport de 2009 établi à partir des documents d’archives du Syndic, du Conseil Syndical et de copropriétaires , de 1992 à 2008.
Ces 20 ans d’histoire décrivent la lente évolution vers la faillite d’une copropriété privée. La gestion du D révèle les carences, incompétences, fautes professionnelles des syndics successifs jusqu’en 2010, leurs difficultés aussi, tous impunis et la responsabilité de conseils syndicaux trop souvent indifférents aux intérêts d’autrui. Les copropriétaires civiques du D sont des victimes non réhabilitées dans leurs droits jusqu’à ce jour.

L’évolution de 2009 à décembre 2012.
Selon le syndic d’ABS-Suresnes représenté par Monsieur Forabosco, en 2009, une réunion avait eu lieu en présence de représentants de la Préfecture, de la Mairie, de services sociaux et de l’hygiène, du Conseil Syndical et du Syndic, d’un promoteur…Deux autres réunions étaient prévues, six mois et un an plus tard. Des travaux de réfection de l’électricité et des circuits d’eau allaient être faits et subventionnés. Une enquête sociale s’y ajouterait ainsi qu’une étude de la situation du bâtiment afin de savoir s’il pouvait être restauré ou démoli ce qui aurait supposé le relogement des ayants- droit.
Une étude du cabinet d’architecte ARC-AD, définissant les travaux nécessaires sur les parties communes, pour un coût approximatif de 740 254. 43 €, a été approuvée, dans son principe, lors de l’assemblée générale de 2009, les travaux sur les lots privés ont été différés.
Mais ABS- Suresnes a ensuite transmis sa société en location-gérance à ABS-Courbevoie dont le gérant était M Bénazet, Président de Foncia- Marceau, à la même adresse. M Bénazet, du fait de la date dépassée de fin de contrat et en l’absence d’une assemblée générale ne fut jamais syndic. Syndic de fait, non reconnu par le droit, il s’est octroyé des honoraires illégaux non remboursés à ce jour. De plus, il a sollicité le cabinet d’avocats Elbaz pour rédiger une requête afin de demander au Tribunal de Grande Instance de Nanterre de nommer un administrateur provisoire pour la copropriété. L’argument utilisé par l’avocat est un mensonge. Il écrit : « les très importants travaux de réhabilitation votés lors de l’assemblée générale du 29/09/2009 n’ont pu être entrepris faute de fonds disponibles ». Il y a bien eu un vote de principe de travaux et des devis précis concurrentiels devaient être ensuite présentés en AG, ce qui n’a jamais été fait. Il n’y a eu aucun appel de fonds.
L’administrateur judiciaire, Maître Dunogué- Gaffié, a initié une assemblée générale (AG), le 29/09/2011. Le syndic OLT GI, représenté par M Godel, de Puteaux, a été élu. Son contrat était conforme au droit. Des travaux d’acquisitions de combles pour extensions de logements particuliers, non urgents, ont été présentés et approuvés lors de cette AG. L’administrateur judiciaire n’a pas présenté de devis pour travaux urgents du D, alors qu’il lui avait été demandé, par écrit, d’inscrire ce point à l’ordre du jour. Les frais de gestion, lors de ces changements, ont été très élevés sans que la copropriété ne soit améliorée.

La mairie a préempté le bâtiment D rue Collin et commencé l’acquisition d’appartements librement vendus, qu’elle mure, pour éviter sans doute les occupations illégales. A partir d’un nécessaire réalisme, c’est une mesure très importante qui semble acceptable et adaptée. Un premier appartement de 12.2 m2 a été acquis au prix de 32 000 €, soit 2623 € le m2. Cet ordre de grandeur doit être précisé afin de rectifier une rumeur née d’un manque d’information : il y avait confusion entre ce prix et celui des combles communs de la copropriété acquis, à bas prix, par des copropriétaires des bâtiments A et B : de 500 à 995 € le m2. ( Le coût espéré, par certains copropriétaires, de 6000 € le m2, « comme à Puteaux », est utopique).
Lors de l’assemblée générale du 11/12/2012, un nouveau conseil syndical volontaire, positionné dans l’intérêt de tous, a remplacé positivement le précédent conseil. M Godel, malgré les nombreuses difficultés, semble déterminé à réussir. Le comptable est compétent. Quatre bonnes nouvelles. Pour mieux respirer ?

Depuis l’élection d’OLT GI, syndic décoré par Mme Ceccaldi-Raynaud, maire de Puteaux, pour son engagement, en particulier à gérer cette copropriété difficile, peu d’améliorations ont pu avoir lieu. Le redressement quant aux lourds impayés de charges très anciens n’a pas été entrepris par le nouveau syndic, faute d’argent dit-il, mais sans doute par impossibilité d’investir du temps. Il est indispensable d’apporter une aide spécifique au syndic pour accélérer le rétablissement financier : il ne peut le faire seul tant le travail est important et les appels prévus à un avocat demanderont des délais trop longs, dangereux (entre 6 mois et 1 an).

Lors de l’assemblée générale du 11/12/2012, des travaux ont enfin été mis à l’ordre du jour pour la réhabilitation du D. Le travail minimal du syndic dans cette préparation est totalement inadapté. Il n’y avait aucun descriptif des travaux, aucun devis précis, de plus aucune mise en concurrence : une précédente assemblée générale ayant voté l’obligation de devis concurrentiels à partir de 1500 €. La somme totale des travaux était « à peu près de 2 470 000 € » TTC, (mais ce TTC après observation laisse dubitatif). Aucune hypothèse sur les subventions possibles n’était formulée. C’était tout simplement la proposition du programme de travaux fait par l’architecte ARC AD de 2009 qui réapparaissait, en l’état, au lieu de l’étape suivante prévue. Trois premiers appels de fonds devaient être approuvés qui de toute façon n’auraient pas été réglés par les débiteurs chroniques, dont les « introuvables » depuis des décennies. Ce travail du syndic, a été refusé et les travaux sont donc une fois de plus repoussés ! A cette même AG, alors que la pose d’un portail neuf avait été approuvée précédemment pour 5600 €, un nouveau projet de portail sur un devis de 17 697 €, non mis en concurrence, était soumis au vote. Il était de plus inadapté au but de sécurisation et le règlement de la copropriété ne le cite pas en charges générales. Ce projet a été renvoyé aussi à une date ultérieure.

Le bâtiment D , très dégradé, d’une copropriété découpée, quant à sa gestion, en 10 parties de A à J, aux numéros 111, 113, 115 Rue Jean Jaurès et aux 17 et 19 Rue Collin est un immeuble privé..
La cour, dont l’entretien et les réparations devraient être assumées par LRDM… Monoprix (lots 176, 177, 178, 179, selon le règlement de copropriété), est un cloaque, sauf quand, rarement, la mairie nettoie alors que ce n’est pas sa responsabilité…
Les volets, en premier plan de la façade, sur l’image page 2, sont ceux de la loge destinée à l’employé des parties B, C, D, mais qui ne lui a pas été attribuée officiellement.

L’inégalité entre les bâtiments.
Copropriété unique, elle frappe les passants par la hiérarchie qui s’est établie, au fil du temps, entre les divers bâtiments : le bâtiment A, qui abrite en partie Monoprix, montre une façade sur rue, restaurée, en très bon état, la porte d’entrée de l’immeuble est sécurisée par un digicode…
La façade « tragique » du D est ornée de volets de guingois et d’une porte d’accès qui ne ferme pas.
En juin 2012, la Maire s’est engagée à tenter de convaincre Monoprix de payer une grille à l’entrée de la cour, surveillée par une caméra municipale. Cette caméra vient bien d’être posée, en décembre. La grille attendra.
Monoprix est un débiteur des 17- 19 Rue Collin du fait des nuisances dues aux livraisons permanentes. Les détériorations nombreuses dues aux chocs des camions de livraison contre la façade ne sont jamais déclarées.
Les couloirs intérieurs, refaits pour A, B, C ne le sont pas pour D.
Les escaliers du A sont parfaits, les parties communes du D sont d’une rare saleté. Cette saleté a été régulièrement dénoncée pendant 15 ans par les précédents conseils syndicaux. L’employée d’immeuble de A dispose d’un logement correct dont elle est copropriétaire, le logement pour l’employé de B, C, D est un réduit indigne dont la surface s’est encore rétrécie à partir d’une partition interne, illicite, sur laquelle les responsables du moment ont fermé les yeux. C’est l’ancien employé, décédé, qui avait pris cette initiative. L’employé actuel ne dispose pas du droit d’occupation de cette loge. Il s’y rend cependant pour rencontrer les copropriétaires. Sa partie est co-occupée par un squatteur. Depuis 2010, ce nouvel employé nettoie les espaces collectifs mais le résultat reste très médiocre du fait de la vétusté. L’actuel syndic, OLT GI de Puteaux, avant de traiter la situation des squatteurs a demandé, illégalement, en octobre 2012, à l’employé, de quitter la loge ou de payer un loyer. C’était sans doute la marque des difficultés sérieuses à gérer financièrement la copropriété. Or, cette loge indécente, n’est pas en état de justifier un loyer. L’employé actuel fut, pendant plusieurs années, un sans-papier esclave moderne de la copropriété. Il faisait le travail de l’employé payé, absent : situation ignoble parfaitement tolérée par M Forabosco et le conseil syndical. Cet esclave fut libéré par le Préfet des Hauts-de-Seine qui lui a accordé une carte de séjour pour raisons humanitaires.

Ce ne sont pas les seules différences entre les bâtiments.
La gestion, assurée par des syndics, sur une longue durée, se concrétise par des votes de charges générales en Assemblées Générales de copropriété pour lesquels les copropriétaires du Bâtiment D ne peuvent, JAMAIS, avoir aucune des majorités nécessaires.
Les Assemblées Générales n’attirent pas les nombreux petits copropriétaires dont ceux du D qui doivent affronter la barrière de la langue, la complexité des comptes, la « diplomatie » des informations et le sentiment d’impuissance. Les affichages dans le bâtiment D durent rarement plus d’une demi- journée. Faute de présents, plusieurs assemblées extraordinaires ont eu lieu, augmentant ainsi le coût des charges. Depuis 3 ans surtout, les copropriétaires d’origine étrangère du D expriment leurs difficultés : ils se sentent parfois victimes d’un « racisme » de voisinage mais les preuves concrètes restent peu nombreuses. [Les retraités précaires du D avaient, pour loisir gratuit, l’habitude de s’asseoir sur les bancs publics, rue Jean Jaurès, pour regarder « la vie ». La municipalité vient de retirer ces bancs. Ils conservent leur habitude en s’asseyant sur une grille étroite…]

A partir d’une gestion inadaptée, les bâtiments sont devenus, peu à peu, en conflit d’intérêts.

Le laxisme des précédents syndics.

De nombreuses anomalies révélées par les comptes, depuis 1992, renvoient à un rare laxisme des syndics successifs et des conseils syndicaux (à une exception près pour ces derniers de 2000 à 2006). De 1996 à 2000, les comptes n’ont pas été soumis aux votes des copropriétaires.
Les carences suivantes ont nui à la copropriété:
1. L’Absence de traitement des arriérés de charges .Pendant plusieurs années, ils ont été le plus souvent voisins d’un montant correspondant à un an de gestion, puis les syndics ont engagé des procédures en justice coûteuses, inachevées, sans suivi, aux frais avancés par les copropriétaires et, pour la plupart, jamais remboursés. Les paiements en liquide : 17 000 francs, par exemple, ne sont pas inscrits dans les comptes.
2. Des appels pour travaux ont comblé les trous budgétaires dus aux charges non réclamées par le syndic.
3. Les identités des occupants des lieux et les mutations, malgré de nombreuses demandes n’ont pas été maitrisées et.la liste annuelle des habitants n’a pas été fournie : en 2006, 40 courriers LRAR, sont revenus chez le syndic. Des courriers RAR sont encore adressés à des absents. Des remises de clés à des locataires successifs ont été faites, sans en référer aux propriétaires, et surtout sans les rechercher. Plusieurs copropriétaires restent toujours inconnus. Ils reçoivent des convocations par lettres recommandées qui évidemment rev

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