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Permis de construire et mur mitoyen : épilogue

2013-12-16T02:29:00+01:00

Dans un arrêt attendu, le Conseil d'Etat confirme qu'un permis de construire peut être accordé à un pétitionnaire prévoyant d'appuyer une construction à un mur mitoyen sans justification de l'accord du propriétaire voisin et revient ainsi sur sa jurisprudence "Ville de Toulouse".

En l'espèce, le Maire d'Ajaccio avait accordé un permis de construire à un particulier pour la réfection et l'agrandissement d'un édifice situé dans une copropriété du centre-ville d'Ajaccio.

Des propriétaires voisins ont exercé un recours en annulation de ce permis en invoquant une série de moyens à l'encontre du permis litigieux, dont le fait que la construction projetée prendra appui sur un mur mitoyen sans l'accord de la copropriété.

Était invoquée la jurisprudence "Ville de Toulouse" selon laquelle le Conseil d'Etat jugeait que l'article 653 du Code civil posant une présomption de propriété commune des murs mitoyens, le maire ne pouvait pas accorder un permis concernant une construction prévoyant un appui à un tel mur au sens de l'article 662 du Code civil, sans le consentement du propriétaire voisin de ce mur ou bien l'intervention du règlement d'expert en bornage prévu par ces dispositions (CE, 10 octobre 2007, Ville de Toulouse, req. n° 248908).

Cependant, depuis la réforme des autorisations d'urbanisme de 2007, plusieurs auteurs ont considéré que l'instauration d'un système déclaratif selon lequel, désormais, le pétitionnaire joint à sa demande de permis une attestation exposant qu'il remplit les conditions pour déposer une demande de permis de construire, avait sonné le glas de cette jurisprudence, pour laisser aux seuls tribunaux judiciaires le soin de régler les contestations de propriété entre voisins.

Un pas avait déjà été franchi avec l'arrêt "Quennesson" selon lequel, lorsque des travaux affectent les parties communes d'une copropriété ou l'aspect extérieur de l'immeuble, le maire n'est cependant pas tenu de vérifier que le pétitionnaire a recueilli préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en application de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, dès lors qu'il a produit l'attestation exigée par l'article R. 431-5 du Code de l'urbanisme (CE, 15 février 2012, Quennesson, req. n° 333631).

Un arrêt rendu peu de temps après cette décision par la Cour administrative d'appel de Bordeaux avait pu semer le doute sur la généralisation de cette solution, rendue en matière de copropriétés, au cas de la construction s'appuyant à un mur mitoyen, la Cour de Bordeaux continuant d'exiger le consentement du propriétaire voisin, bien que le pétitionnaire ait attesté être autorisé à exécuter les travaux (sous nos colonnes CAA Bordeaux, 15 mars 2012, req. n° 11BX00653). Cependant, la Cour devait revoir sa position dans un arrêt rendu peu de temps après (CAA Bordeaux, 21 juin 2012, n° 11BX01248).

Désormais, le doute est entièrement levé avec l'abandon par le Conseil d'Etat de sa jurisprudence "Ville de Toulouse". Néanmoins, conformément à sa jurisprudence "Quennesson" le Conseil d'Etat prend soin ici de réserver l'hypothèse de la fraude du pétitionnaire qui, en remplissant l'attestation prévue, aurait procédé à des manœuvres frauduleuses pour induire l'administration en erreur, ce qui ne peut résulter du seul fait d'avoir attesté, forcément à tort, être l'unique propriétaire d'un mur mitoyen.

L'autre enseignement de cet arrêt est de fonder la possibilité pour le pétitionnaire de présenter une demande de permis sans justifier du consentement de son voisin mitoyen par le fait que l'article R. 423-1 du Code de l'urbanisme permet le dépôt des demandes de permis de construire par n'importe lequel des coindivisaires, auxquels sont assimilés les propriétaires mitoyens, sans que ne soit exigé le consentement des autres.

(CE, 13 décembre 2013, req. n° 356097)

Lire l'arrêt

Permis de construire et mur mitoyen : quand la fraude s’en mêle

2013-05-16T22:30:00+02:00

Saisi d’un recours sur le fondement des dispositions en vigueur avant la réforme des autorisations d’urbanisme de 2007, le Conseil d’Etat actualise son ancienne jurisprudence en matière d’appui non autorisé à un mur mitoyen.

En 2005, le maire de Nîmes a accordé à un promoteur un permis de construire pour la création de six logements.

Suite à un recours gracieux formé par la propriétaire de la parcelle voisine, le maire a été saisi d’une demande de permis modificatif qui a été accordé au promoteur, tandis que le recours gracieux était rejeté.

Sollicitant l’annulation du permis de construire initial, du refus de son recours gracieux et du permis modificatif, la requérante a obtenu gain de cause en appel, au motif que les constructions autorisées prenaient appui sur un mur mitoyen sans que le maire ne se soit assuré de l’accord des propriétaires voisins de ce mur.

Les décisions attaquées ayant été prises avant la réforme des autorisations d’urbanisme de 2007, était encore en vigueur l’ancien article R. 421-1 du Code de l’urbanisme selon lequel la demande de permis de construire est présentée « soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation dudit terrain ».

Combinant ces dispositions avec celles de l’article 662 du Code civil, selon lequel « l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre », il a été jugé que l’ensemble des propriétaires communs du mur mitoyen devaient être considérés comme les propriétaires apparents de celui-ci et que la demande de permis de construire prévoyant un appui contre un mur mitoyen, sans la preuve du consentement des autres propriétaires de ce mur, entachait d’illégalité l’autorisation de construire délivrée (Conseil d’Etat, 10 octobre 2007, Cne de Toulouse, req. n°248908).

Il semble désormais que cette jurisprudence soit abandonnée concernant les autorisations délivrées à compter du 1^er octobre 2007, date d’entrée en vigueur du nouvel article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, selon lequel il suffirait désormais d’attester être autorisé à exécuter les travaux pour échapper au couperet de l’article 662 du Code civil, dès lors que l’existence de manœuvres frauduleuses du pétitionnaire n’a pu être démontrée (Conseil d’Etat, 15 février 2012, Mme Quennesson, req. n°341235, cependant rendu en matière de copropriété).

Dans le présent arrêt, le Conseil d’Etat censure la Cour administrative d’appel de Marseille d’avoir fait application de cette jurisprudence au permis de construire initial, sans avoir relevé préalablement l’existence d’une fraude, alors que le maire n’avait été informé de l’existence du mur mitoyen que postérieurement à la date de délivrance de ce permis.

Ainsi, le Conseil d’Etat introduit dans sa jurisprudence rendue sous l’ancien article R. 421-1 la nécessité de démontrer l’existence d’une fraude, pour le cas où le maire n’était pas informé de l’existence du mur mitoyen avant la date du permis litigieux.

En l’espèce, le Conseil d’Etat statuant au fond relève précisément l’existence d’une fraude, dans le fait que le promoteur a omis de faire figurer dans le dossier de demande de permis de construire, le mur présumé mitoyen sur lequel une partie des constructions prend appui.

En effet, le Conseil d’Etat considère qu’en produisant des plans erronés à l’appui de sa demande de permis de construire initiale, le promoteur s’est livré à une manœuvre de nature à induire en erreur la commune, alors que ce mur mitoyen était notamment signalé dans un procès-verbal de bornage à son contradictoire et antérieur au permis litigieux.

« Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique " ; que, d'autre part, aux termes de l'article 653 du code civil : " Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation (...) entre cour et jardin (...) est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire " et qu'aux termes de l'article 662 du même code : " L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre " ; que les dispositions précitées de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de propriété commune d'un mur séparatif de propriété ; que les propriétaires communs d'un mur mitoyen doivent ainsi être regardés, en principe, comme les propriétaires apparents de celui-ci pour l'application des dispositions de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ; qu'en conséquence, l'un des propriétaires ne saurait être regardé comme l'unique propriétaire apparent du mur en l'absence de marques de propriété exclusive à son bénéfice ; qu'il découle des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du code civil que, dans ces conditions, il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire concernant des immeubles prenant appui sur un tel mur, d'exiger la production par le pétitionnaire soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire ; que, toutefois, cette obligation ne s'impose à l'autorité administrative que si celle-ci a été clairement informée, à la date à laquelle elle délivre le permis, notamment par les plans produits par le pétitionnaire, de l'existence d'un mur séparatif affecté par les travaux envisagés ; que lorsque le maire n'est informé de cette existence que postérieurement à la date de délivrance du permis, il ne peut légalement, même saisi d'un recours gracieux, exiger la production d'un document levant la présomption de mitoyenneté ou attestant l'accord du propriétaire mitoyen ; qu'il ne peut, dès lors, sauf en cas de fraude, légalement procéder au retrait du permis ; que, pour juger, après avoir relevé que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise ne pouvait être regardée comme l'unique propriétaire d'un mur sur lequel prenaient appui certaines constructions envisagées, que le maire aurait dû faire droit au recours gracieux de M. A...tendant au retrait du permis du 8 septembre 2005 en raison de l'illégalité de ce permis, la cour s'est fondée sur la circonstance que le maire n'ignorait pas, à compter du 24 novembre 2005, l'existence du mur mitoyen ; qu'en se fondant ainsi sur l'information délivrée au maire postérieurement à la date de délivrance du permis, alors qu'elle retenait par ailleurs qu'aucune fraude n'était caractérisée en l'espèce, elle a commis une erreur de droit ; »

(Conseil d’Etat, 15 mai 2013, Société Le Clos de Bonne Brise, req. n°341235)

Lire l’arrêt

Permis de construire et mur mitoyen : suite des épisodes précédents (Jurisprudence)

2012-10-24T19:42:00+02:00

La Cour administrative d'appel de Nantes, précise que l’accord du propriétaire n’est point exigé si la construction projetée jouxte seulement le mur mitoyen, sans s’appuyer.

Par arrêté du 13 juin 2009, un maire avait accordé un permis de construire pour l’extension d’une maison d’habitation.

Les voisins de cette construction ont alors déposé une requête tendant à l’annulation de ce permis, pour avoir notamment autorisé un appui au mur mitoyen sans leur consentement.

Ces derniers visaient donc les dispositions de l’article 653 du Code civil, définissant le mur mitoyen et celles de l’article 662 du Code civil, posant en principe que l’un des voisins ne peut appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, le mur mitoyen étant ainsi réputé appartenir aux deux voisins.

Dans cette affaire, la Cour avait à se prononcer sous l’empire des dispositions de l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, dans sa version postérieure à la réforme du Code de l’urbanisme de 2007, lequel prévoit que les demandes de permis de construire sont déposées par le ou les propriétaires du terrain ou bien par une personne attestant seulement être autorisée par eux à exécuter les travaux.

Le Conseil d’Etat avait eu l’occasion de juger, en matière de copropriétés, que le maire n’avait pas à exiger d’autres document que l’attestation du pétitionnaire du permis selon laquelle il remplit les conditions prévues par l’article R. 423-1 pour déposer une demande (Conseil d'Etat, 15 février 2012, req. n°333631).

Cette analyse n’a pas été étendue au cas d’appui d’une construction à un mur mitoyen, le Code civil instituant, dans cette hypothèse, une présomption d’appartenance dudit mur aux deux propriétaires voisins, et non au seul propriétaire ayant effectué la demande de permis de construire (voir sous nos colonnes : CAA Bordeaux, 15 mars 2012, req. n°11BX00653).

Dans cet arrêt, la Cour administrative d'appel de Nantes retient également la nécessité pour le maire de vérifier l’existence du consentement du propriétaire voisin en cas d’appui au mur mitoyen, mais écarte néanmoins cette hypothèse en l’espèce.

En effet, la construction n’impliquait aucun appui au mur mitoyen, dès lors que les deux constructions sont séparées par un joint de dilatation constitué « par un mélange de béton allégé et de gravats insérés entre des plaques de polystyrène pour permettre la ventilation ».

Pour la Cour, il n’était donc pas nécessaire d’obtenir au préalable le consentement du voisin, puisque la construction jouxte seulement le mur mitoyen, sans s’y appuyer.

(CAA Nantes, 12 octobre 2012, req. n°11NT01119)

Lire l’arrêt

CDOR, j'adore...

2010-11-21T19:16:00+01:00

C'est ce qu'a dit Chevreuse lors du conseil municipal du 12 novembre. Les conseillers ont voté comme un seul homme l'autorisation que leur demandait le maire pour signer le pacte avec l'envoyé du diable OIN.

De l'argent facile à gagner

505.000 euros, c'est la manne que la commune de Chevreuse espère pouvoir tirer de la corne d'abondance du Conseil Général.

140 logements, c'est la limite maximale sur laquelle la commune s'engage dans le contrat CDOR soit 47 logements construits par an sur la période 2010-2012. Bien sûr, ce n'est pas la mairie qui réalise ces opérations, mais c'est elle qui les autorise. De quoi aiguiser l'appétit des promoteurs.

Claude Génot, le maire de Chevreuse, explique récupérer cet argent en incluant l'ensemble des projets immobiliers en cours et lache quelques chiffres : ancienne gendarmerie, garage Dufils, maison 'de Palma', les ateliers saint Eloi, et bien sûr les 3 logements SNL ... soit environ une centaine de logements à venir. Reste à en trouver une quarantaine. Sûrement va t-on voir ressurgir les vieux démons, les récurrents projets immobiliers de la place de l'église avec le sempiternel parking souterrain et sa sortie par le parc Jean Moulin? La première étape de ce projet était le bouchage de la mare qui a eu lieu pendant l'été 2009. Un centre historique Chevrotin très convoité par les promoteurs de la vallée et que devra protéger le tant désiré et très attendu Plan Local d'Urbanisme. Certaine famille de promoteur touchée par la grâce divine, n'hésitant pas à empiler les parpaings jusqu'aux contreforts des églises, comme on peut le voir à Saint Rémy.

Le contrat CDOR est il un bon plan?

Pas si sûr! L'argent ne devrait pas tomber du ciel aussi facilement qu'auparavant. Le conseil général dont le dispositif CDOR plombe le budget, ne donne plus aussi facilement les subventions et surtout exige des investissements en contre partie liés à la nouvelle offre résidentielle.

Quelle idée d'investissement a notre maire pour toucher cette manne? Des ronds points aux entrées de ville? Une nouvelle école? Une médiathèque ou..... de l'argent frais pour la maison des associations? Pas sûr que cela marche pour ce dernier projet.

Et le social? Aucune obligation. Il y a bien un contrat CDOR qui subventionne la construction de logements sociaux mais uniquement dans les communes rurales. Ce n'est donc pas de cette forme de contrat CDOR qu'il s'agit. Chevreuse, comme Saint Rémy, bénéficie du titre de 'pôle d'appui' de l'OIN afin de soutenir le frénétique développement du plateau de Saclay et peut prétendre au contrat CDOR pour étoffer son offre résidentielle par tous les moyens. Et c'est 5000 euros par logement créés en plus de la moyenne 2000-2004, une vraie incitation à la surconstruction.

Une incohérence politique pour Chevreuse

En tablant sur l'objectif moyen de 2,5 personnes par logement pour 47 logements nouveaux par an, la croissance démographique chevrotine sera de 2 % par an (47*2,5)/5800), soit bien au delà des 0,5 % que demande la nouvelle charte du Parc Naturel Régional. Charte adoptée par la commune de Chevreuse juste après la délibération autorisant le maire à signer le contrat CDOR, comme si l'une induisait l'autre.

Pourtant la délibération CDOR disponible sur le site de la mairie tient bien compte de l'objectif suivant: "tendre à une croissance modérée pour assurer un renouvellement de la population (croissance annuelle évaluée entre 0,5 et 0,6 % l'an: pourcentage compatible avec la Charte du PNR)".

Une incohérence que les politiques gérent très bien. La réponse de J. Lollioz maire de Magny lors d'une réunion publique à Saint Rémy était très claire. "L'objectif de 0,5 est la moyenne pour l'ensemble du Parc", sous entendu pas celle des communes. Un message bien reçu par le pouvoir chevrotin.

Chevreuse pourra t-elle continuer à faire le grand écart entre la volonté nationale et départementale de sururbanisation et celle du Parc qui doit contenir sa démographie pour pouvoir exister?

. Laurent BUGEAT pour Le Blog de Chevreuse

. Jour de la 11eme édition de la course des 4 châteaux