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Annulation partielle d'un permis de construire dont la régularisation est possible

2015-11-30T10:32:00+01:00

Dans un arrêt du 1^er octobre 2015, le Conseil d'Etat a eu l'occasion de revenir sur l’intervention d'un permis de construire modificatif susceptible de régulariser un permis de construire initial et, ainsi, de justifier une annulation partielle par le juge administratif.

Cette hypothèse fut introduite par l'ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013. Aux termes de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme, un permis modificatif peut intervenir afin de régulariser une autorisation d’urbanisme portant sur un projet dont seule une partie est viciée. Le juge administratif peut alors prononcer un délai fixe au cours duquel le pétitionnaire s’engage à régulariser le permis initial.

Il est à noter que le permis modificatif ne doit aucunement modifier la conception générale du projet initial (CE, 26 juillet 1982, req. n° 23604), mais doit seulement permettre une correction mineure.

En l’espèce, le maire d’une commune a autorisé le transfert d'un permis de construire au profit d’une société civile immobilière en vue de construire trois bâtiments destinés à la création de soixante-dix logements. Par un second arrêté, un permis de construire modificatif a été délivré.

Ce permis modificatif a fait l’objet d’une annulation par le juge de première instance en ce « qu'il méconnaissait les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ».

Cette position a été confirmée par la Cour administrative d’appel de Bordeaux « après avoir estimé que l'illégalité affectant le permis de construire au regard des règles régissant la distance à la limite séparative ne pouvait pas être régularisée en application de l'article L. 600-5 du code de justice administrative ».

Dans un premier temps, le Conseil d’Etat a soulevé le fait que la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif. Par ce considérant, le Conseil d’Etat admet que l’implantation du projet puisse faire l’objet d’un permis modificatif, si toutefois, cela n’altère pas outre mesure la conception initiale.

Dans un second temps, le Conseil d’Etat a examiné les moyens sur lesquels la Cour administrative d’appel s’est fondée pour rejeter la délivrance d’un permis modificatif.

Cette dernière a relevé que « les balcons dépassaient en surplomb de 44 centimètres la bande de 17 mètres à l'intérieur de laquelle les bâtiments devaient être implantés en vertu de l'article 7 (UB1) du règlement du plan local d'urbanisme et que ce dépassement entraînait, selon le même article, l'application de la règle selon laquelle la distance minimale d'implantation par rapport aux limites séparatives doit être égale à la hauteur de la construction ».

C’est aussi en raison de leurs caractéristiques architecturales et de leur inclusion dans les immeubles, que la Cour administrative d’appel avait estimé que les balcons constituaient des « éléments indissociables » insusceptibles d’être régularisés.

Or, le Conseil d’Etat a jugé que l’application de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme ne doit pas être soumise à de telles conditions. Ainsi, il peut être procédé à une annulation partielle même lorsqu’une partie indissociable du projet est entachée d’illégalité dès lors que cette illégalité peut être corrigée sans que cela modifie la conception générale du projet.

En outre, le Conseil d’Etat précise que pour qu’un projet puisse être régularisé par un permis de construire modificatif, les travaux autorisés par le permis de construire initial ne doivent pas être achevés.

En définitive, c’est donc bien essentiellement l’ampleur de la modification qui peut permettre de constater l’illégalité d’un permis de construire modificatif. De surcroît, l’annulation partielle peut tout à fait être prononcée sur des éléments indivisibles du projet de construction si toutefois une régularisation est possible sans modifier substantiellement la conception du projet.

(CE, 1^er octobre 2015, SCI Square de Jade, req. n°374338, publiée au Recueil Lebon)

Lire l'arrêt

Une éolienne et un poste de livraison ne sont pas divisibles : So what ? (arrêt CAA Nantes 17 janvier 2014)

2014-01-28T15:17:00+01:00

Dans un arrêt du 17 janvier 2014, la Cour administrative d’appel de Nantes juge que le permis de construire une éolienne et un poste de livraison n'est pas divisible.

Pour autant, elle juge, sur renvoi du Conseil d’Etat, que le permis de construire peut être annulé partiellement (seulement en ce qui concerne le poste de livraison).

Ce résultat a pour effet de sauver l’éolienne de l'annulation prononcée pour le poste de livraison.

Il est rendu possible par l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme (nouvel article L. 600-5 du Code de l’urbanisme).

Dans son premier arrêt du 22 avril 2011, rendu pour la même affaire, la Cour administrative d’appel de Nantes était parvenu au même résultat, mais avec un raisonnement différent.

Elle avait jugé que l’éolienne et le poste de livraison « bien que fonctionnellement liés, constituaient deux ouvrages matériellement distincts ».

Cette première lecture a été censurée par le Conseil d’Etat pour erreur de droit à l’occasion d’un arrêt du 1^er mars 2013. (et déjà commenté ICI)

A cette occasion, le Conseil d’Etat a énoncé le principe selon lequel le juge pouvait prononcer l’annulation partielle d’un permis de construire :

- A titre principal, si le projet est divisible : c’est à dire si les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l’ampleur et la complexité du projet, l’objet d’autorisations distinctes (arrêt ville de Grenoble)

- A titre subsidiaire, si, selon l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme, l’illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d’être régularisée par un arrêté de permis modificatif.

En effet, selon l’article L. 600-5 du code de l'urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation »

Dans cette seconde hypothèse, il n’est pas nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible.

En l’espèce, il revenait donc à la Cour administrative d’appel de Nantes de statuer à nouveau en examinant successivement les deux hypothèses.

Dans son arrêt du 17 janvier 2014, la Cour relève :

d’abord que, par le Tribunal administratif de Caen a annulé partiellement le permis de construire une éolienne et un poste de livraison : seul le poste de livraison électrique a été déclaré illégal en raison de l’absence d’avis de l'architecte des bâtiments de France et de sa localisation à moins de 500 mètres d’un monument historique ;
ensuite, que ce poste de livraison, destiné à injecter l'énergie produite par l'éolienne au réseau électrique, n'est pas divisible du reste du projet ;
que l’illégalité constatée affecte une partie identifiable du projet
enfin, que cette illégalité a été régularisée par une déclaration de travaux obtenue depuis lors ;

La Cour confirme donc une seconde fois la légalité du permis de construire l’éolienne attaquée. Les motifs de fond de l’arrêt sont inchangés par rapport à sa précédente décision de 2009 (étude, sécurité publique, paysage).

On relèvera en particulier que la Cour administrative d’appel de Nantes s’appuie sur la prescription spéciale du permis de construire, imposant la réalisation d’un écran végétal localisé sur un point sensible du site, pour rejeter l’atteinte à la faune/chiroptères et au paysage et confirmer la légalité du permis.

Dans quel cas le juge administratif peut-il prononcer l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme ?

2013-03-14T15:14:00+01:00

Dans un arrêt du 1er mars 2013, le Conseil d’Etat vient de préciser les conditions dans lesquelles le juge peut prononcer l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme (CE, 1er mars 2013, M. et Mme A et autres, req. n°350306).

L’affaire portait sur un permis de construire autorisant la construction d’une éolienne et d’un poste de livraison. Elle permet au Conseil d'Etat de préciser les conditions subtiles dans lesquelles un permis de construire peut être annulé partiellement.

En revanche, il ne saurait être déduit de cette importante jurisprudence (ou des excellentes conclusions du rapporteur public) qu'un permis de construire une éolienne et un poste de livraison serait indivisible.

Compte tenu de la relative complexité de la jurisprudence, il est recommandé aux opérateurs de procéder à un examen préalable de chaque projet (audit de conformité) afin de déterminer, au vu des critères jurisprudentiels et légaux, s’il convient de déposer une demande unique ou des demandes multiples d’autorisations d’urbanisme.

Pour bien comprendre les tenants et aboutissant de cette jurisprudence, je vous invite à lire l'analyse juridique suivante.

Dans quel cas le juge administratif peut prononcer l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme ?

Par Anne-Laure Vigneron, Avocate à la Cour - Cabinet Enckell Avocats

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 1er mars 2013, vient de préciser les conditions dans lesquelles le juge peut prononcer l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme (CE, 1er mars 2013, M. et Mme A et autres, req. n°350306).

En l’espèce, l’affaire portait sur un permis de construire autorisant la construction d’une éolienne et d’un poste de livraison.

Le Tribunal administratif de Caen avait annulé l’arrêté de permis construire en tant qu’il autorisait la construction du poste de livraison et avait rejeté le surplus de conclusions des requérants contre cet arrêté.

La Cour administrative de Nantes a confirmé le jugement du Tribunal administratif de Caen sur le fondement de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme, considérant qu’en dépit du lien fonctionnel existant entre eux, l’éolienne et le poste de livraison constituaient des ouvrages distincts.

Dans son arrêt du 1er mars 2013, le Conseil d’Etat censure cette décision pour erreur de droit. La Haute Assemblée précise qu’une annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme peut être prononcée dans deux hypothèses :

1ère hypothèse : Lorsque les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l’ampleur et la complexité du projet, l’objet d’autorisations distinctes, le juge de l’excès de pouvoir peut prononcer une annulation partielle de l’arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. Le Conseil d’Etat reprend ici, l’hypothèse jurisprudentielle développée dans son arrêt Ville de Grenoble (cf. CE, 17 juin 2009, Commune de Grenoble et Communauté d’agglomération Grenoble Alpes Métropole, req n°301615 sous les conclusions de Julie Burguburu BJDU 4/2009 p. 269 et s.).

2ème hypothèse : Il résulte des dispositions de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme que le juge peut également procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où l’illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d’être régularisée par un arrêté de permis modificatif, sans qu’il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste du projet.

Par conséquent, il ressort de ce qui précède que :

- D’une part, si les critères retenus par la jurisprudence (1ère hypothèse) sont remplis, à savoir si les éléments du projet de construction ou d’aménagement ont une vocation autonome, dès lors qu’ils auraient pu faire, en raison de l’ampleur et de la complexité du projet, l’objet d’autorisations distinctes, dans ce cas l’autorisation d’urbanisme peut faire l’objet d’une annulation partielle en raison de sa divisibilité.

- D’autre part, si ces conditions ne sont pas satisfaites et notamment si le projet n’est pas caractérisé par son ampleur ou sa complexité (ce qui pourrait être le cas pour un permis portant seulement sur une éolienne et un poste de livraison), ce sont les dispositions de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme qui pourront permettent d’annuler partiellement l’autorisation d’urbanisme.

En effet, comme le relève le Rapporteur public Xavier de Lesquen dans ses conclusions sous l’arrêt du 1er mars 2013, le recours à l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme a un caractère subsidiaire « il ouvre la possibilité de procéder à une annulation partielle d’une autorisation accordée à un projet qui n’aurait pas pu faire l’objet d’autorisations distinctes. »

Par conséquent, il ressort de l’ensemble de ce qui précède que l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme peut, subsidiairement, permettre d’annuler partiellement une autorisation d’urbanisme alors même que la construction en cause serait indivisible au regard des critères jurisprudentiels.

Toutefois, pour faire application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme deux conditions doivent impérativement être réunies :

- Une partie du projet de construction doit être illégale ;
- Cette illégalité doit pouvoir être régularisée par un arrêté modificatif.

En l’espèce, c’est parce que la Cour administrative d’appel de Nantes ne s’est pas assurée de la réunion de ces deux conditions que le Conseil d’Etat a censuré son arrêt pour erreur de droit. En effet, pour apprécier si les conditions prévues par l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme étaient remplies, « la Cour administrative d’appel de Nantes s’est fondée sur la circonstance que l’éolienne et le poste de livraison autorisés par le permis de construire bien que fonctionnellement liés, constituaient deux ouvrages matériellement distincts ».

Or, la Cour aurait d’abord dû rechercher si une partie du projet soumis à autorisation était entachée d’illégalité, puis vérifier si cette illégalité pouvait être régularisée par un arrêté modificatif.

Cet arrêt est donc l’occasion pour le Conseil d’Etat de préciser les conditions d’application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme.

Par conséquent, il ne saurait être déduit de cette importante jurisprudence ou des conclusions du rapporteur public que le Conseil d’Etat aurait refusé de retenir la divisibilité d’un permis de construire une éolienne et un poste de livraison. La Haute Assemblée ne s’est pas penchée sur cette question et a simplement rappelé dans quelles conditions une autorisation d’urbanisme pouvait faire l’objet d’une annulation partielle.

Le Conseil d’Etat n’étant pas juge des faits, il a renvoyé l’affaire devant la Cour administrative d’appel de Nantes qui devra déterminer si l’opération peut faire l’objet d’une annulation partielle conformément aux dispositions de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme.

En définitive, le juge devra d’abord se prononcer sur la divisibilité fonctionnelle ou pas de l’opération attaquée. S’il relève que des éléments de la construction sont divisibles en raison de son ampleur et de sa complexité, il en déduira qu’elle aurait pu faire l’objet d’autorisations distinctes et pourra alors prononcer l’annulation partielle du permis à ce titre (1ère hypothèse).

Dans l’hypothèse inverse, le juge administratif pourra envisager de faire application de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme à titre subsidiaire. Il devra alors impérativement s’assurer qu’une partie illégale du projet est identifiable et régularisable par un arrêté modificatif. C’est sous cette condition qu’il pourra prononcer l’annulation partielle du permis de construire.

L’objectif étant de ne pas encourir une annulation totale alors qu’une partie du parc éolien pourrait être sauvée.