Last posts on permis de construire

La loi relative à la majoration des droits à construire est promulguée

2012-03-22T08:43:15+01:00

Edition du 21 Mars 2012

La loi relative à la majoration des droits à construire est promulguée aujourd’hui au Journal officiel. Ce texte crée une majoration de 30% des droits à construire pendant trois ans pour l’agrandissement et la construction de logements, et rend celle-ci obligatoire sauf délibération contraire de la collectivité locale compétente.
L’article unique du projet de loi, qui n’a pas d’effet dans les secteurs sauvegardés, stipule que «toutes les communes ou EPCI compétents pour élaborer le plan local d’urbanisme devront, dans un délai de six mois suivant la promulgation de la loi, organiser une consultation du public sur un document présentant les conséquences de l’application de la majoration de 30%».

L'autorité compétente pour élaborer le plan local d'urbanisme devra mettre à la disposition du public une note d'information présentant les conséquences de l'application de la majoration de 30% sur le territoire de la ou des communes concernées. Le public dispose d'un délai d'un mois pour formuler ses observations à compter de la mise à disposition de cette note.

A l'issue de la mise à disposition de la note d'information le président de l'établissement public ou le maire présentera la synthèse des observations du public à l'organe délibérant de l'établissement public ou au conseil municipal. Cette synthèse sera tenue à disposition du public. La majoration de 30% est applicable huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou au conseil municipal et au plus tard à l'expiration d'un délai de neuf mois à compter de la promulgation de la loi publiée aujourd’hui, «sauf si l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale» décide, à l'issue de cette présentation, qu'elle ne s'applique pas sur tout ou partie du territoire de la ou des communes concernées ou s'il adopte la délibération contraire.
Selon les calculs du gouvernement, 40.000 logements supplémentaires pourraient ainsi voir le jour chaque année.

Loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire.
Pour accéder au texte de la loi, utiliser le lien ci-dessous.

Liens complémentaires :
http://www.legifrance.gouv.fr/UnTexteDeJorf.do?numjo=DEVX1202862L

Le permis de construire de la nouvelle mosquée d'ANNECY annulé

2012-03-08T08:05:00+01:00

Essor du 8 mars

Étude d’impact des éoliennes : attention à la localisation des mesures de bruit

2012-01-26T17:14:00+01:00

La Cour Administrative d’Appel de Nancy a jugé, dans un arrêt du 5 janvier 2012, que l’étude de bruit figurant dans l’étude d’impact d’un projet de parc éolien devait être réalisée sur le voisinage le plus proche.

En ayant omis de tenir compte d’une maison d’habitation recevant du public à moins de 500 mètres de trois éoliennes, le pétitionnaire a réalisé un dossier insuffisant, ce qui entraîne l’annulation pure et simple du permis de construire (CAA Nancy, 5 janvier 2012, M.A et Association Pare-Brise, req. n° 11NC00161).

Cet arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nancy, rendu sur renvoi du Conseil d’Etat, confirme qu’une étude d’impact doit tenir compte des situations les plus dégradées.

S’agissant particulièrement des mesures de bruit, le juge administratif reproche au pétitionnaire d’avoir réalisé des points de mesure situés aux entrées des agglomérations voisines, mais non à partir de la maison d’habitation du requérant, qui est située à 500 m de trois éoliennes et où du public est reçu.

Par suite, la Cour juge que l’étude d’impact doit être regardée comme insuffisante quant à l’appréciation de l’effet sonore sur le voisinage.

Cette insuffisance de l’étude d’impact affecte la régularité de toute la procédure ayant conduit à la délivrance de l’ensemble du permis de construire.

La sanction est donc lourde puisque le permis de construire est annulé en totalité.

Cette décision doit inciter à la vigilance, s’agissant des études et de l’état initial des dossiers.

En d’autres termes, il convient systématiquement d’envisager les situations les plus dégradées et même, dans un certain nombre de cas, de justifier le non-impact de l’opération pour s’assurer d’un dossier complet en cas de recours.

ZDE de la Montagne Bourbonnaise : la Cour Administrative d’Appel de Lyon valide le dossier

2011-12-15T16:08:00+01:00

Dans un arrêt du 29 novembre 2011, la Cour Administrative d’Appel de LYON a confirmé la légalité de l’arrêté du Préfet de l’Allier créant la Zone de Développement Eolien de la Communauté de Communes de la Montagne Bourbonnaise.

Les juges font notamment application du principe de participation du public et distinguent le contenu des ZDE, qui portent sur de "vastes territoires", de celui des permis de construire des parcs éoliens (CAA LYON, 29 novembre 2011, Magnaud c/ Préfecture de l’Allier, req. n° 10LY01489).

Contrairement à l’arrêt rendu à BORDEAUX le 2 novembre 2011, les juges de Lyon semblent s’orienter vers une appréciation pragmatique et globale de la légalité des ZDE.

La jurisprudence rendue à propos d’arrêtés préfectoraux de création de ZDE est désormais de plus en plus fréquente.

Tant que le Ministère de l’environnement n’aura pas réagi, les juges seront confrontés chaque recours à l’absence de décret ou d’arrêté d’application de l’article 10.1 de la loi du 10 février 2000 (relative à la modernisation et au développement du service public de l’électricité).

Le juge administratif doit donc apprécier, au cas par cas, ce que le législateur a prescrit ou voulu prescrire.

Un précédent arrêt de la Cour Administrative d’Appel de BORDEAUX du 2 novembre 2011 témoigne que la jurisprudence a durci les critères concernant l’appréciation du « potentiel éolien », ce qui le conduit à exiger des études de vents annuelles pour chaque secteur.

Cette question n’a pas été tranchée dans la présente décision de la Cour Administrative d’Appel de LYON ; celle-ci s’est en revanche prononcée sur d’autres étapes du processus d’approbation d’une ZDE.

1 - L’intérêt à agir des requérants

Des administrés résidant « à proximité » d’un périmètre de ZDE, ou propriétaires de terrains avoisinants, justifient d’un intérêt leur conférant qualité pour attaquer l’arrêté préfectoral dès lors que celui-ci a pour objet « la définition d’un périmètre privilégié par les autorités publiques pour l’implantation des éoliennes » et qu’il « repose sur l’appréciation comparative et globale, à l’échelle d’un vaste territoire, des regroupements qu’il convient de favoriser dans le but notamment de respecter les paysages et les sites remarquables et protégés ».

Cette première appréciation n’appelle pas de commentaire s’agissant de l’intérêt à agir des riverains. Cependant, comme le relève la Cour administrative d’appel de LYON, les ZDE portent sur « de vastes territoires », ce qui peut soulever, comme on le verra, une question d’échelle et de détail des études.

2 – Compétence de la Communauté de Communes

La Communauté de Communes de la Montagne Bourbonnaise avait compétence pour demander au Préfet de créer une ZDE dès lors que ses statuts visaient « l’accompagnement des initiatives visant à la promotion d’énergies renouvelables (bois, éolienne ou solaire) » (compétence optionnelle prévue par le II de l’article L.5214-16 du CGCT).

La circonstance que l’établissement public ait, par la suite, fait préciser dans ses statuts qu’il pouvait créer et assurer le suivi d’une ZDE est superfétatoire et ne remet pas en cause la compétence initiale.

3 – Vote des Conseillers Municipaux

La circonstance que le dossier de demande de création de ZDE transmis au Préfet ait été complété une semaine après le vote du Conseil Municipal ne suffit pas, par elle-même, à « démontrer que les membres de cet organe délibérant ne se seraient pas prononcés en connaissance de cause ou n’auraient pas été à même d’exercer pleinement leur droit à l’information ».

On rappellera, sur ce point, que le Code Général des Collectivités Territoriales impose qu’une notice d’information soit transmise avec l’ordre du jour aux Conseillers Municipaux avant le vote des délibérations. Il n’est pas exigé que l’intégralité du dossier leur soit communiquée préalablement mais ils doivent être mis à même de pouvoir le consulter en mairie.

4 – Les communes concernées par le périmètre de ZDE

La Cour Administrative d’Appel de LYON confirme que l’ensemble des communes dont le territoire est en tout ou partie inclus dans le projet de ZDE doivent se prononcer par délibération avant la décision du Préfet.

En revanche, le défaut de visa de ces délibérations dans l’arrêté est sans incidence sur sa légalité. De même, la circonstance que l’arrêté ne respecte pas intégralement le modèle annexé à la circulaire interministérielle du 19 juin 2006 est sans effet juridique puisqu’une circulaire « n’a pas valeur réglementaire ».

5 – Délai imparti au Préfet pour se prononcer

La loi du 10 février 2000 prévoit un délai de 6 mois dont dispose l’autorité préfectorale pour statuer sur la demande de création d’une ZDE.

Cependant, une décision explicite et positive peut être prise après l’expiration de ce délai qui n’est pas prescrit à peine de nullité ou de dessaisissement.

Quant bien même une décision implicite de refus serait intervenue à l’échéance du délai de 6 mois, cette dernière n’est pas créatrice de droits. Dès lors, le Préfet dispose toujours de la possibilité de substituer à cette décision implicite de rejet une décision explicite portant approbation de la création de la ZDE.

6 – Principe de participation du public

L’article L.110-1-1 II 4° du Code de l’Environnement consacre le principe de participation du public. Cela implique que la collectivité publique ayant proposé la ZDE mette en œuvre diverses mesures d’information telles que la mise à disposition d’une notice explicative et d’une étude préalable ainsi que l’ouverture d’un registre d’observation.

En revanche, aucune disposition législative ou réglementaire n’impose à l’autorité locale d’organiser des réunions publiques ou la constitution d’un comité de pilotage. De même, la concertation n’a pas à être poursuivie durant toute l’instruction de la demande adressée au Préfet.

Enfin, l’article 8 de la convention d’Aarhus du 25 juin 1998 relative à l’accès à l’information et à la participation du public ne crée pas d’obligation à l’égard des collectivités locales mais seulement entre les Etats partie à la convention.

7 – État initial de l’environnement

Le dossier de création de ZDE doit recenser les dispositifs et périmètres de protection des richesses naturelles ainsi que les sites protégés (NATURA 2000 notamment).

En revanche, la circonstance que certains des services instructeurs aient demandé, dans leurs avis, que des études complémentaires soient réalisées (SDAP et DIREN), ne crée pas d’obligation à l’égard du pétitionnaire ou du Préfet. En effet, de telles études complémentaires « incombent au promoteur de projets éoliens, à l’appui de leur future demande d’autorisation ».

Ce n’est pas au stade du dossier de création de ZDE qu’il convient de traiter l’ensemble des questions relatives à l’impact visuel des éoliennes depuis les abords de certains sites.

8 – Légalité interne : opportunité de la localisation des zones

Le juge administratif exerce un contrôle que l’on qualifie d’erreur manifeste d’appréciation sur l’opportunité du choix des ZDE par le Préfet. En l’espèce, il estime que les ZDE peuvent se situer à seulement 460 mètres de quelques habitations sans que cela soulève un problème de légalité, et quand bien même la Communauté de Communes s’était donnée pour principe de respecter une distance minimale de 500 mètres.

De même, l’inclusion d’un secteur relativement sensible et protégé dans le périmètre de la ZDE, susceptible d’altérer le champ de visibilité depuis un site protégé ou de nature à compromettre des espèces recensées dans une zone NATURA 2000, ne suffit pas à justifier une annulation.

Enfin, de ZDE un secteur peut être situé à l’écart d’autres secteurs sans que cela favorise un effet de mitage en méconnaissance des objectifs de cohérence départementale et de regroupement des installations mis en avant par la loi du 10 février 2000.

En définitive, la Cour Administrative d’Appel de LYON confirme la légalité de la ZDE. Cette décision complète le puzzle des jurisprudences rendues en la matière.

Contrairement à l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel de BORDEAUX du 2 novembre 2011, elle semble cependant s’orienter vers une appréciation pragmatique et globale des ZDE.

En retenant qu’elles ont vocation à concerner de vastes territoires, la Cour Administrative d’Appel de LYON juge que la loi du 10 février 2000 n’a pas pu imposer aux collectivités publiques de fournir, à l’appui de leurs demandes, des études extrêmement précises, lesquelles relèvent plus de dossiers de permis de construire que de dossiers de ZDE.

L’affaire du désormais célèbre parc éolien de Névian vient de rebondir.

Le Conseil d‘état vient de trancher, en dernier ressort, la légalité du permis de construire du parc éolien de Névian. Il déclare illégale 3 des 21 éoliennes du parc au motif que les règles de distance par rapport aux limites séparatives de propriété ont été méconnues (CE, 9 décembre 2011, req. n° 341.274).

Décryptage.

Dans le dossier du parc éolien de Névian, on se souvient que le Tribunal de Grande Instance de Montpellier a fait frémir la profession en ordonnant la démolition de 4 des 21 éoliennes, sans que le permis de construire ait été annulé au préalable, et en accordant un dédommagement important (500.000 €) à un riverain, au titre du trouble anormal de voisinage. Ce jugement a fait l’objet d’un appel et la décision de la Cour est très attendue.

Dans la présente affaire, c’est le permis de construire qui vient d’être déclaré partiellement illégal. Le Conseil d’état juge que les éoliennes sont des constructions soumises aux règles de distances par rapport aux limites de propriété inscrites dans le document d’urbanisme La Haute Assemblée en déduit que les trois éoliennes 19, 20, et 21 du parc ne respectent pas l’article NC7 du POS de la Commune de NEVIAN (CE, 9 décembre 2011, req. n° 341.274).

Le Tribunal Administratif de Montpellier, comme la Cour Administrative d’Appel de Marseille, avaient pourtant rejeté la requête dans son intégralité.

1. Limites séparatives

a. La question de savoir si les parcs éoliens (ou les centrales photovoltaïques au sol) sont des « bâtiments » ou encore des « constructions », soumis, à ce titre, à toutes les règles d’urbanisme des POS ou des PLU, est fréquemment posée.

Aucun texte de loi ou règlement n’apporte de réponse et il convient de se reporter à la jurisprudence administrative. Les différentes décisions rendues montrent que le juge se prononce quasi systématiquement non pas en fonction de considérations générales, mais au cas par cas, selon les termes précis retenus et la volonté des auteurs du document d’urbanisme dans le POS ou le PLU. On peut donc parler d’arrêts d’espèce et non d’arrêt de principe.

La récente décision du Conseil d’Etat du 9 décembre 2011 confirme cette pratique jurisprudentielle, puisque le Conseil d’Etat tranche la question de la légalité du permis de construire après avoir apprécié ce que les auteurs du document d’urbanisme ont voulu lui faire dire. Ce n’est pas toujours une chose facile.

b. Le permis de construire du parc éolien de Névian a été déposé sur un secteur du POS classé « NCe », à vocation d’énergie éolienne (jusque là, tout va bien) distinct de la zone naturelle NC à vocation agricole.

Mais la particularité du dossier est que le règlement de zone du POS comporte une contradiction intrinsèque en maintenant sur le secteur NCe l’application des articles relatifs à la hauteur maximum des constructions (NC 10) et aux distances par rapport aux limites séparatives de propriété (NC7).

Ces articles constituent de réels obstacles aux parcs éoliens, puisqu’ils limitent la hauteur et la distance. C’est le cas en l’espèce : la hauteur est limitée à 8,50 m et la distance par rapport à la limite de propriété est la moitié de la hauteur de la construction (cad 75 m pour une éolienne de 150 m).

Dès l’origine, il semble qu’il ait été maintenu dans le règlement d’urbanisme cette contradiction évidente entre la vocation du secteur (parc éolien) et ces règles. Mais le permis a été conçu déposé et délivré en l’état. En première instance et en appel, les juges (Tribunal Administratif de Montpellier et Cour Administrative d’Appel de Marseille) se sont montrés magnanimes et ont écarté les deux règles gênantes, en estimant que la volonté des élus avait été avant toute chose de favoriser les parcs éoliens. Le permis a donc été confirmé dans son intégralité.

En cassation, le Conseil d’état est obligé de procéder à un contrôle du même type, tenant à déterminé quelle a pu être la volonté des élus :

S’agissant de la règle de hauteur, la première analyse est confirmée au motif que les auteurs du PLU ont « nécessairement entendu faire échapper ce secteur aux règles générales de la zone NC manifestement incompatibles avec l’implantation des éoliennes, comme celle de l’article NC10 limitant la hauteur des constructeurs à 8,5 mètres ».

On peut s’arrêter un instant sur cette première considération. La limite de hauteur étant fixée à 8,50, le Conseil d’état juge qu’elle est totalement inapplicable puisque les éoliennes sont bien plus grandes. Cet article est donc inapplicable au secteur NCe. Comme les premiers juge, le Conseil d’état s’autorise à corriger, de la sorte, un oubli (sic) des élus.

S’agissant de la règle de distance par rapport aux limites séparatives (article NC7), le Conseil d’État ne s’autorise pas à adopter le même raisonnement.

En l’espèce, l’article NC 7 du POS de Névian, applicable au secteur NCe, dispose, comme c’est généralement le cas, que la distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus bas et le plus proche des limites séparatives doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres.

En pratique, bien que cette règle conduise à imposer un prospect de 75 mètres pour des éoliennes d’une hauteur de 150 mètres, la règle de distance par rapport aux limites de propriété n’est pas inapplicable. Elle limite très fortement les possibilités d’implantation, puisqu’elle les réserves à de très grandes propriétés, mais n’empêche pas dans tous les cas l’opération.

A ce titre, contrairement aux dispositions de l’article NC10 relatives à la hauteur, le Conseil d’Etat juge que les dispositions ne sont pas « manifestement incompatibles avec l’implantation des éoliennes », de sorte qu’il ne s’autorise pas à juger que les élus ont entendu faire échapper l’article NC7 au secteur NCe.

c. Analyse

Cette décision devrait inciter les opérateurs, comme les collectivités publiques et les services de l’Etat chargés de l’instruction des demandes, à la plus extrême vigilance s’agissant de la conformité des projets de pacs éoliens avec les règles d’urbanisme.

Un audit préalable du dossier de permis de construire, impliquant nécessairement celui du règlement d’urbanisme, devrait permettre d’éviter de telles situations. En l’espèce, il aurait fallu toiletter le règlement en prenant soin de déclarer inapplicables, lors de la rédaction du POS, les articles NC 7 et NC 10 au secteur NCe.

d. Arrêt d’espèce

Il ne faut cependant pas considérer que cet arrêt a valeur de principe puisque, dans d’autres cas, le juge administratif devrait toujours pouvoir écarter les règles du document d’urbanisme, notamment si elles sont rédigées de manière plus étroite.

Tel serait le cas d’un article 7 (distance par rapport aux limites séparatives de propriété) qui viserait exclusivement les « bâtiments » (et pas les constructions) ou qui ne serait défini que selon la différence de hauteur entre le terrain naturel et l’égout de toiture. Dans ce dernier cas, le juge administratif estime que les auteurs du document d’urbanisme ont manifestement entendu réserver l’application de ces règles à des bâtiments tels que des maisons d’habitation, mais non à des ouvrages techniques tels que des éoliennes (qui ne sont pas dotées d’égout de toiture) (décision du cabinet déjà commentée sur ce blog : TA Clermont-Ferrand, 13 juillet 2011, Association X, req. n° 1001088,1001081 et 1001082).

2 – étude d’impact

L’étude d’impact volontairement produite par la Compagnie du Vent n’est pas jugée insuffisante, dès lors qu’aucune disposition législative ou réglementaire ne la prévoyait à la date de délivrance du permis. En effet, le Conseil d’État juge que le pétitionnaire ayant réalisé une étude d’impact « de sa propre initiative » à une date à laquelle l’octroi du permis ne dépendait pas obligatoirement de la réalisation d’un tel document, n’a pas l’obligation de respecter toutes les prescriptions applicables aux études d’impact.

Une étude d’impact ad’hoc réalisée spontanément par le pétitionnaire n’a donc pas à respecter les formalités légales et réglementaires.

3. Zonage NC

Un règlement d’urbanisme peut justifier un classement en zone naturelle par l’exposition aux vents. Le Conseil d’État juge que la Commune a pu, à juste titre, classer une partie de son territoire en zone de richesses naturelles, dite zone NC. D’après l’article R.123-18 du Code de l’Urbanisme, alors applicable, les zones NC sont des territoires à protéger en raison de la valeur agricole des terres ou de la richesse du sol et du sous-sol.

Les requérants avaient contesté l’opportunité d’un tel classement en estimant que l’exposition aux vents ne pouvait suffire à le justifier. Le Conseil d’État confirme la décision de la Commune de Névian sur ce point en jugeant que celle-ci pouvait parfaitement retenir le seul critère de l’exposition aux vents pour justifier un tel classement.

Extension et permis de construire : le seuil obligatoire passe de 20 à 40 m2

2011-12-09T09:59:22+01:00

A compter du 1er janvier 2012, les extensions de moins de 40 m2 de constructions existantes ne nécessiteront plus de permis de construire. Jusqu'ici, la surface était fixée à 20 m2. Le Code de l'urbanisme sera donc changé afin de simplifier les formalités pour réaliser des travaux d’agrandissements.

Explications.

Sécurité juridique des permis de construire : une nouvelle assurance contre les recours

2011-11-24T20:05:00+01:00

La SMABTP et la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France ont mis au point un nouveau contrat permettant de sécuriser les permis de construire en cas de recours en annulation ou en suspension.

Ce contrat « permis de construire » prévoit d’indemniser le bénéficiaire en cas d’annulation ou de suspension du permis. Il a vocation à permettre d’engager les opérations de construction malgré des recours abusifs.

La procédure implique cependant une étape intermédiaire indispensable : l’analyse juridique du permis par un expert.

Le droit de l’urbanisme a été réformé pour que les délais de mise en œuvre des permis (2 ans + 1 an) soient suspendus en cas de recours des tiers, ce qui est déjà un avantage pour la sécurité juridique des projets.

Cependant, cette étape n’était sans doute pas suffisante puisqu’un opérateur avisé ne commencera généralement pas l’opération lorsque celle-ci a été attaquée en justice. La condition de la purge du délai de recours des tiers est d’ailleurs généralement systématiquement exigée pour les financements.

Le mécanisme d’assurance assorti à un avis d’un expert spécialisé permet de contourner cette difficulté et de sécuriser les opérations. L’objectif est de purger les opérations des recours abusifs qui représenteraient 10 % des procédures, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

La démarche paraît tout à fait intéressante puisqu’elle associe une analyse juridique initiale à une indemnisation en bout de procédure. En d’autres termes, si le spécialiste du droit de l’urbanisme qui aura validé le dossier en début de procédure estime que le risque juridique est très faible, l’opération pourra se poursuivre malgré le recours.

Cependant, nous savons que l’avocat spécialisé ne peut pas garantir les résultats de son analyse juridique puisque l’interprétation des tribunaux reste souveraine (obligation de moyen de l’avocat et non de résultat). En l’occurrence, si le permis est annulé, quand bien même la sécurité juridique de l’opération aurait été reconnue par l’avocat en début de procédure, l’assureur indemnisera le bénéficiaire du permis.

Des choix difficiles

En pratique, il conviendra de faire des choix au vu des résultats de l’analyse juridique. En effet, l’audit d’un dossier de permis de construire, tant en ce qui concerne la forme (procédure d’élaboration et d’octroi) que le fond (conformité avec la réglementation d’urbanisme nationale et locale) reste un exercice délicat. En particulier, il arrive souvent qu’un audit de permis révèle des difficultés non évoquées dans les recours des tiers, qui ne les ont pas vues.

Dans ce cas, que faudra-t-il décider ? L’intérêt du droit de l’urbanisme est qu’il permet, dans un certain nombre de cas, la régularisation de procédures par l’octroi d’un permis de construire modificatif. Cependant, la difficulté peut être plus grande pour les opérations soumises à étude d’impact et enquête publique, pour lesquelles une régularisation pourra imposer de recommencer l’intégralité de la procédure avec des délais très conséquents.

Des recours abusifs pas suffisamment sanctionnés ?

En complément de cette initiative privée, il serait souhaitable que le juge administratif fasse plus systématiquement usage de ses pouvoirs de sanction des requérants en cas de procédure abusive. contre un permis de construire Il est vrai cependant que la réalité d’une procédure abusive est souvent difficile à démontrer, notamment lorsque l’action a pour origine un concurrent (bien) dissimulé derrière une association ou un riverain. Le montant des sanctions pourrait être également rendu plus dissuasif.

Dans tous les cas, le recours à l’avis d’un tiers expert juridique est LA bonne solution puisqu’il permet de déterminer, en toute indépendance, et sous la responsabilité de son auteur, les risques encourus. Leur appréciation impliquera non seulement d’appréhender le contenu du dossier mais également son contexte.

Cité de la musique : le permis de construire est toujours suspendu !

2011-09-24T09:49:23+02:00

Romans-sur-Isère (Drôme)

Revenons sur le projet de cité de la musique après le vote, par les élus de la communauté d'agglomération du pays de Romans, de poursuite des travaux. La situation peut paraître confuse aux Romanais, en réalité elle est très simple. A ce jour, le permis de construire est toujours suspendu suite à la décision rendue le 12 août dernier par le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble (cf le journal télévisé de France 3 Rhône-Alpes du 19 août http://www.pluzz.fr/jt-19-20-rhone-alpes-2011-08-19-19h00.html).

Rappelons que le tribunal a émis un doute sérieux quant à la légalité du permis au regard des articles UA7 et UA13 du plan local d’urbanisme (PLU), contraintes directement issues du règlement de la ZPPAUP de Romans (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). Le premier article concerne les stationnements et espaces verts qui doivent se trouver à l’arrière du bâtiment et le second la continuité du bâti. Cette suspension sera maintenue jusqu’à ce que le juge administratif se prononce sur le fond, confirme ou infirme le référé, et rende une décision définitive ; trois mois au minium seront nécessaires.

Cette décision de justice s’inscrit dans un contexte local et national favorable depuis quelques mois aux associations de sauvegarde du patrimoine.

Le contexte local d’abord car le déséquilibre entre les moyens financiers engagés par les élus pour construire ce bâtiment dans le centre historique (huit millions d’euros sans compter le coût annuel de fonctionnement) et les quelques dizaines milliers d’euros annuels pour le patrimoine architectural de Romans, auquel s’ajoute l’absence de projet global de valorisation du centre historique, est devenu insupportable à de nombreux Romanais. Le contexte national, c’est l’actualité avec les questionnements et les débats sur la vente par les collectivités (états, communes, etc) de leurs biens immobiliers patrimoniaux (casernes, églises, etc), une actualité illustrée et médiatisée par le débat emblématique sur l’avenir de l’hôtel de la Marine à Paris.

La décision de justice du 12 août ouvre de nouvelles perspectives aux associations pour sauvegarder le centre historique de notre ville et son patrimoine architectural dont la réhabilitation et la valorisation, au potentiel économique inexploité, permettraient à Romans de devenir un pôle culturel et patrimonial majeur en Rhône-Alpes.

Parcs solaires au sol : l’ensemble des droits acquis par la filière remis en cause par une ordonnance du Conseil d’État

2011-09-20T18:12:00+02:00

Selon une très récente ordonnance rendue par le juge des référés du Conseil d’état, appuyé par le MEDDTL, le régime du permis de construire s’imposerait rétroactivement à tous les parcs au sol, sans considération des droits acquis (CE, ord. réf, 25 août 2011, société Alur SNC, req. n° 351.811) .

Ainsi, tous les parcs au sol réalisés sous le bénéfice de la déclaration préalable (ou déclaration de travaux) pourraient devoir obtenir un permis de construire. Cette décision peut entraîner des effets dominos désastreux, pouvant aller jusqu’à la mise en cause de la responsabilité pénale des opérateurs. Ceux-ci ne peuvent plus se fier à la circonstance que le dossier comporte une décision de non-opposition à déclaration préalable pour considérer que le projet n’est pas soumis à permis de construire.

____________________________________________________________________________________

Une récente ordonnance du juge des référés du Conseil d’État du 25 août 2011 (CE, société Alur SNC, req. n° 351.811) soulève des interrogations juridiques très sérieuses s’agissant de la soumission rétroactive des parcs photovoltaïques au sol au régime du permis de construire.

i Avant le décret du 19 novembre 2009

Jusqu’à la publication du décret du 19 novembre 2009, les parcs photovoltaïques au sol n’étaient pas soumis à permis de construire. Ils pouvaient en revanche relever du régime de la déclaration préalable (ex-déclaration de travaux).

En pratique, le pétitionnaire n’avait qu’à déposer un dossier de déclaration de travaux auprès de l’autorité compétente (généralement le maire) et attendre que celle-ci se prononce. En cas de silence, le projet bénéficiait, au bout d’un mois, d’une décision tacite d’approbation des travaux. De très nombreux parcs photovoltaïques au sol bénéficient de ces décisions administratives tacites, le plus souvent devenues définitives (après affichage sur le terrain).

ii Après le décret du 19 novembre 2009

Le décret du 19 novembre 2009 est venu bouleverser cet ordonnancement juridique puisqu’il soumet désormais à permis de construire les parcs photovoltaïques au sol auparavant soumis seulement à déclaration préalable.

La question est donc de savoir si les droits acquis avant l’entrée en vigueur de ce nouveau texte sont susceptibles d’être remis en cause ? Une analyse juridique raisonnable permettait de considérer que les décisions obtenues préalablement à la réforme étaient constitutives de droits acquis pour l’exploitant.

Mais une ordonnance du juge des référés du Conseil d’Etat du 25 août 2011 soulève de très sérieuses interrogations à cet égard. En effet, dans cette affaire, le maire de la Commune de Veules-les-Roses avait décidé de suspendre l’exécution de travaux d’un parc photovoltaïque au sol (Arrêté interruptif de travaux) bénéficiant d’une déclaration préalable obtenue avant l’entrée en vigueur du décret du 19 novembre 2009. Le maire a considéré que le nouveau régime juridique s’appliquait rétroactivement et que l’opérateur devait obtenir un permis de construire avant de poursuivre ses travaux.

Saisi d’un recours en référé contre cette décision, le Conseil d’Etat a jugé que les dispositions transitoires du décret du 19 novembre 2009 (article 9) sont rédigées de telle manière qu’un doute peut exister concernant l’application immédiate du nouveau régime juridique aux situations juridiques déjà établies (projets bénéficiant d’une déclaration préalable).

Comment a-ton pu en arriver là ?

En droit : Selon l’article 9 du décret n° 2009-1414 du 19 novembre 2009, ce texte s’applique à partir du 20 décembre 2009. Toutefois, les nouvelles règles en matière d’urbanisme (articles 1^er à 3) ne sont pas applicables aux parcs solaires au sol dans deux hypothèses distinctes :

a) Lorsque ces ouvrages comportent des installations ou constructions ayant fait l'objet d'une décision de non-opposition à déclaration préalable ou d'un permis de construire avant l'entrée en vigueur du présent décret ;

b) Lorsque ces ouvrages sont dispensés de toute formalité au titre du code de l'urbanisme et que les travaux ont été entrepris ou achevés à la date de l'entrée en vigueur du présent décret ;

En l’espèce, la société ALUR SNC soutenait qu’elle bénéficiait de l’exemption prévue au a) puisqu’elle bénéficiait d’une décision de non opposition à déclaration préalable.

Mais le Maire de la commune de Veules-les-Roses, et surtout le Ministère de l’Environnement, soutenaient la thèse inverse au vu d’un raisonnement qui mérite qu’on s’y arrêté : Compte tenu de sa nature, l’opération de réalisation d’un parc photovoltaïque au sol, en tant que telle, ne relevait pas du régime des autorisations d’urbanisme avant la réforme de 2009. Il s’en suit que la décision de non opposition à déclaration préalable obtenue est superfétatoire et que l’opérateur ne peut pas se prévaloir du bénéfice de l’exemption prévue au a) du 1° de l’article 9 du décret. Or, pour pouvoir prétendre au bénéfice du b) du 1° de l’article 9 du décret, il faut non seulement que l’ouvrage soit dispensé de toute formalité au titre du code de l'urbanisme (condition satisfaite) mais également que les travaux aient commencés avant le 20 décembre 2009 (date d’entrée en vigueur du décret). Dès lors que cette seconde condition n’est pas satisfaite, le nouveau régime juridique s’applique rétroactivement au projet qui doit obtenir un permis de construire !

Selon le juge des référés du Conseil d’État, « l’ambiguïté des dispositions des a) et b) du 1° de l’article 9 du décret du 19 novembre 2009, tenant à ce que les installations qui étaient dispensées de toute formalité mais qui auraient cependant fait l’objet d’une autorisation pourraient relever du b) par leur nature ou du a) par le fait qu’elles ont fait l’objet d’une autorisation » justifie que le maire ait pris un arrêté interruptif de travaux sans porter atteinte à une liberté fondamentale.

Les conséquences de cette analyse juridique sont dramatiques pour les opérateurs qui se croient logiquement titulaires d’un droit acquis dès lors qu’ils bénéficient d’une décision de non opposition à déclaration préalable obtenue avant le 20 décembre 2009.

iii Un raisonnement juridique source de responsabilité administrative et pénale pour la filière photovoltaïque

Le raisonnement juridique esquissé dans l’ordonnance du Conseil d’état soulève une question de sécurité juridique essentielle dans la mesure où, à tout moment, un tiers intéressé peut contester la légalité des travaux en réclamant la mise en œuvre de la procédure du permis de construire, précédé d’une étude d’impact et d’une enquête publique, s’agissant des parcs de plus de 250 KWc.

Si ce raisonnement est le bon, les conditions d’exploitation du parc photovoltaïque pourront être remises en cause, notamment la solidité du contrat d’achat d’électricité, puisqu’il aura été octroyé à une installation sans autorisation d’urbanisme en bonne et due forme.

Qu’adviendrait-il si l’Administration se mettait à remettre en cause les contrats de rachat d’électricité pour des parcs photovoltaïques au sol bénéficiant d’une déclaration de travaux et pour lesquels un permis de construire pourrait être exigé rétroactivement ?

Pis encore, si l’opération est soumise rétroactivement à permis de construire alors qu’elle ne bénéficie que d’une déclaration préalable, il faut considérer qu’elle ne bénéficie d’aucune autorisation d’urbanisme en bonne et due forme. Or, dans un tel cas, au-delà du risque administratif, l’opérateur est soumis à un sérieux risque pénal. En effet, si le parc est achevé, les travaux pourront être assimilés à une construction sans permis de construire, ce qui constitue une infraction pénale délictuelle pouvant faire l’objet d’une amende mais aussi d’une injonction de démolition (articles L. 480-4 et L. 480-5 du Code de l'urbanisme).Le délai de prescription pénale de trois ans ne commencera à courir qu'à compter de l'achèvement des travaux.

iv Préconisations juridiques

L’incertitude soulevée par l’ordonnance du Conseil d’Etat du 25 août 2011 demeurera tant que la plus Haute juridiction administrative ne se sera pas prononcée au fond sur le recours en annulation déposé par l’opérateur.

Il s’en déduit que les opérateurs ne doivent pas se fier à la circonstance que le dossier comporte une décision de non-opposition à déclaration préalable pour considérer que le projet n’est pas soumis à permis de construire.

Il est donc très vivement conseillé de vérifier la solidité juridique des projets en s’assurant que ceux-ci ne reposent pas sur des déclarations de travaux superfétatoires, impliquant, par là même, selon le raisonnement défendu par le MEDDTL devant le Conseil d’État, une régularisation rétroactive par l’octroi d’un permis de construire.

Cela implique concrètement un audit du dossier pour déterminer si, en l’état du droit applicable avant le 19 novembre 2009, l’opération relevait du champ des autorisations d’urbanisme (critère de création de surface hors œuvre brute ou de changement de destination des locaux par exemple).

Vers un urbanisme réglementaire simplifié et plus «souple»

2011-05-05T15:49:48+02:00

Les Français devraient bientôt pouvoir ajouter, sans permis de construire, 40m² supplémentaires à leurs maisons, au lieu de 20m² actuellement, si le gouvernement adopte les préconisations du rapport du comité de pilotage de la réforme de l'urbanisme. D'autres mesures doivent permettre la simplification de la définition des surfaces, voir la Quotidienne de Techni.Cités du 29 avril 2011

Strasbourg Quartier-des-Quinze / Urbanisme

2010-06-15T14:04:00+02:00

Les macromolécules refont surface

Au 6 rue Boussingault, le projet immobilier de Kaufman et Broad était enterré. Le voilà ressuscité par transfert de permis à un nouveau promoteur......

....On notera au passage qu'en principe, la procédure de transfert vers un nouveau promoteur exclut toute action en justice contre ce permis déjà attaqué une fois...
Ce qui n'empêche pas Jean-Luc Déjeant, président de l'ADIQ, de faire savoir ce qu'il en pense, et très largement encore, dans le bulletin de l'association daté du mois de mai. « Sur le fond, la règlementation particulière dans le quartier, qui évite en principe qu'il soit surbâti, devrait être appliquée, ce qui amènerait a minima un projet moins gourmand en surface. »

«Une tendance dommageable»

Et de réaffirmer sa conviction, partagée par d'autres associations de quartier à Strasbourg : « On impose aujourd'hui la densification urbaine dans le plan local d'urbanisme alors que c'est une tendance dommageable, à divers égards, pour la qualité de vie ».
Olivier Bitz tient à préciser : « Ce projet existait déjà en 2007 et n'est donc pas rattachable, à mon sens, aux discussions lancées par la nouvelle municipalité sur le PLU »... Quant à Bruno Alcange, il est ravi. « Nous étions bloqués durant plus d'un an, sans savoir où on allait, alors que la conception des immeubles était bouclée, raconte l'architecte. Ce changement de maître d'ouvrage est un vrai soulagement ».source MSK extraits DNA du Mar 15 juin 2010

Commentaire : c'est quoi cette réglementation sournoise qui permet de faire n'importe quoi....? Attention au retour de bâton élcctorale...Blanc bonnet...bonnet blanc.

Le permis de construire : qu’est-ce que c’est ? Est-ce toujours obligatoire ?

2010-03-31T06:00:00+02:00

Un permis de construire est un document délivré par l’administration après l’étude du projet de construction qui lui a été remis.

Les services vont vérifier que le projet respecte bien les règles de l’urbanisme avant de délivrer leur sésame.

Le permis de construire a été réformé* et de nouvelles dispositions sont entrées en vigueur au 1er octobre 2007 : procédures d’urbanisme regroupées, délais garantis… le permis de construire et son obtention ont été simplifiés.

Mais on va voir que, pour autant, rares sont les cas où l’on peut sauter la case « permis de construire »!

Quand peut-on se passer d’un permis de construire?

Les toutes petites constructions en sont le plus souvent dispensées :

- celles qui créent entre 2 et 20M2 de SHOB**,

- celles dont la hauteur est inférieure à 12M et qui ne créent pas de surface plancher ou qui créent une SHOB inférieure ou égale à 2M.

Les travaux sur une construction déjà existante ne nécessitent généralement pas de permis de construire, sauf dans certains cas d’agrandissement ou de modification de la destination.

Quand faut-il nécessairement un permis de construire ?

La grande majorité des nouvelles constructions est subordonnée à l’obtention préalable d’un permis de construire.

Si un abri de jardin crée une SHON** de plus de 20M2, il nécessite aussi un permis de construire.
Même si l’abri est plus petit mais qu’il est installé sur un terrain nu, en ruine, ou ne comportant qu’une petite construction, l’abri de jardin, quelle que soit sa taille, implique l’obtention préalable d’un permis.

Pour les sites classés et les secteurs sauvegardés, le permis est toujours obligatoire, qu’elles que soient la taille et la nature de la construction.

L’agrandissement nécessite très fréquemment un permis de construire, notamment celui qui :

- va créer plus de 20M2 de SHOB**,

- s'il y a percement ou agrandissement d'une ouverture sur un mur extérieur,

- s'il y a modification de la structure porteuse ou de la façade, avec un changement de la destination d’une construction (de bureau à habitation, d’habitation à commercial…).

Attention :

- la dispense de permis de construire n’implique pas nécessairement la dispense d’autres déclarations préalables,

- se renseigner toujours au préalable en mairie avant de se lancer dans des travaux d'agrandissement, de construction extérieure, qui touchent à la façade...

- le projet doit être réalisé par un architecte si la SHON** de la construction est supérieure à 170M2.

---
* Depuis l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005

** Lire sur Tout Mon Immobilier l’article consacré aux sigles et acronymes de l’urbanisme.

Ai-je besoin d’une autorisation pour installer des panneaux solaires sur mon terrain ou ma maison ?

2010-02-03T06:00:00+01:00

L’écologie et les énergies renouvelables ont le vent en poupe.

Il était temps de penser un peu à la planète, propre et durable.

D’ailleurs c’est une thématique qui revient souvent sur Tout Mon Immobilier ;-)

Aujourd’hui je vous propose de parler des panneaux solaires et de leur installation.

Fabriquer de l’électricité de façon propre, en utilisant une ressource inépuisable, en voilà une bonne idée !

Surtout qu’avec les aides de l’état et le rachat de cette électricité par EDF à un tarif très intéressant, cela peut se révéler une opération rentable, et assez rapidement.

Oui, mais a-t-on le droit de faire installer des panneaux photovoltaïques comme on veut, même si on est chez soi ?

Si les panneaux sont disposés sur le sol ou à une hauteur inférieure à 1,80M, et que leur « puissance crête » est inférieure à 3 kilowatts, aucune autorisation de l’urbanisme n’est nécessaire – sauf si votre maison se situe dans un secteur protégé (secteur sauvegardé, site classé ou réserve naturelle).

Cette nouvelle disposition est entrée en vigueur le 1er décembre 2009 (décret paru au Journal Officiel le 20 novembre 2009) et vise à permettre un meilleur développement de l’énergie solaire sur le territoire.

En revanche, si vous souhaitez installer des panneaux à une hauteur supérieure à 1,80M (sur le toit de la maison le plus souvent), et/ou dont la « puissance crête » est supérieure ou égale à 3 kilowatts, et/ou situés sur un secteur protégé, une demande préalable est toujours obligatoire.

Pour connaître les besoins énergétiques de sa maison, et poser une installation en panneaux solaires adaptée à ceux-ci, il est possible de demander une évaluation à l’Ademe (Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie).

Des panneaux de petite puissance, posés au sol (loin de l’ombre projetée par la maison), peuvent se révéler suffisants.

J'achète un terrain, quel est le rôle d'un architecte?

2009-12-23T06:04:00+01:00

Aujourd'hui deuxième podcast des architectes Pierre David et John Lampros, du cabinet David & Lampros.

Cette fois je les ai interrogé sur le rôle de l'architecte lors d'un achat de terrain pour faire construire sa maison :

- à partir de quand l'architecte intervient : avant l'achat du terrain ou seulement après?

- quelle aide va apporter l'architecte?

On y parle aussi permis de construire.

---

Retrouvez le précédent podcast de Pierre David et John Lampros ici.

Si la vidéo n'apparaît pas immédiatement, actualisez la page.

Attention à la pénurie de logements neufs !

2009-10-26T18:36:00+01:00

Non, ce n’est pas une blague. J’entends déjà les cris et autres aboiements des spécialistes de la bulle ; toujours la même histoire, l’on créé la pénurie et puis après ces voleurs de promoteurs augmentent leurs tarifs…etc, etc….

Non, cela ne se passe pas comme cela. D’abord le promoteur construit quand il est en situation de réservation. Sachez qu’en général aucun programme VEFA ne peut faire l’objet de démarrage sans un minimum de 50% de réservation de client. Avec la frilosité des banques ce seuil est souvent remonté à 70 voir 75% de réservation ! Alors donc pour les produits encore sur le marché il s’agit de programmes ayant fait l’objet d’accord des communes (Permis autorisés) il y a maintenant un, parfois deux et souvent trois ans…Mais les projets autorisés s’épuisent grace à la relance du gouvernement (en particulier la loi SCELLIER). Il faut donc renouveler ce stock et l’on se heurte (c’est mon cas) à des instructions de permis de construire longues et fastidieuses. Tout le monde s’est mis au ralenti ! L’architecte ? Il est en effectif réduit et ses motivations sont principalement tournées vers des honoraires immédiats ; il privilégie les opérations en cours, la maîtrise d’œuvre…et trainent sur les projets de moyens termes. Les instructeurs ? Ils ont un rythme plus paisible depuis deux ans et n’ont guère envie de voir les instructions s’accélérer car -cela pourrait vous échapper- ils ne sont pas payés aux permis délivrés ; ni hausse ni baisse au motif d’efforts fournis…Alors l’on fait au qualitatif, on chipote sur une façade, on joue sur les textes de la réforme et l’ on évoque le PLU en cours de modification (c’est un grand classique ; les PLU sont en modifications annuelles pour ne pas dire permanente) et si vous faites remarquer que le temps passe l’on vous rappelle que votre projet comporte un point réputé litigieux et qu’il mérite une attention toute particulière que seule votre servile amabilité peut inciter à instruire favorablement...dans quelques temps.

L’on en oublierait presque qu’un nouveau permis obtenu c’est du travail à venir sur notre territoire (et qu’il semble en manquer singulièrement en ce moment!).

Ainsi du côté de la demande je vous garantis une pénurie d’environ 12 à 16 mois minimum (le temps nécessaire à « monter » un projet et obtenir toutes les autorisations). Le risque est naturellement de voir pendant cette période les prix augmenter. Vous imaginez ! Alors que nos prix sont réputés curieusement élevés, écrire aujourd’hui qu’ils risquent d’augmenter peut paraître une provocation. Pourtant cela est très probable. Naturellement ce qui est rare est cher mais au-delà de ce simple constat tautologique l’on peu également comprendre que, à terme, les entreprises du bâtiment vont être sollicitées toutes en même temps (dans un peu plus de 12 à 16 mois CQFD). Ainsi seuls les moins exigeants sur les bordereaux de prix verront leurs chantiers démarrés…et c’est les acquéreurs qui en subiront toutes les conséquences car il faudra bien répercuter les hausses des tarifs.

Allez, j’arrête de vous ennuyer avec cela. Continuez à rêver à la baisse, et à acheter dans l'intervalle des voitures primées (les constructeurs sont plus réactifs et peuvent accélérer les rythmes de production) ou des logements anciens de mauvaise qualité...Il y aurait, selon les agences, de bonnes affaires actuellement...

Prenez connaissance de l'article de Ouest France

Urbanisme : des décrets…tardifs et ubuesques

2009-01-21T18:05:00+01:00

Notre gouvernement est sous pression. Le parlement n’en parlons pas vous connaissez tous les derniers heurts de l’assemblée. Il faut cependant noter que les efforts pour trouver des solutions à la crise sont menés. La plupart des modifications en cours ne sont que des rattrapages à des situations kafkaïennes.

Un exemple. Si après maintes difficultés vous détenez enfin un permis de construire en bonne et due forme il importe que les travaux démarrent avant le terme de la seconde année de délivrance ; à titre dérogatoire vous pouvez éventuellement demander une prorogation d’une année si vos travaux n’ont pas démarrés dans les délais. Toutefois sachez qu’en cas de modification des règles d’urbanismes afférents à la zone concernée par votre permis de construire cette prorogation peut vous être refusée car elle n’est en aucune façon un droit acquis…rendant, éventuellement, totalement impossible la réalisation de l’opération dans les conditions initiales. Vous pouvez donc être amenés à déposer un nouveau permis de construire (coûteux)…qui subira une instruction toute aussi longue et critique que l’instruction antérieure (avec des obligations nouvelles qu’il importera de suivre scrupuleusement).

La modification à cette procédure, maintes fois demandées, est enfin obtenue.

Au terme du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, paru au Journal officiel du 20 décembre 2008, le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable est porté à 3 ans, au lieu de 2 ans. Ainsi, tous les permis de construire actuellement en voie d’extinction voient leur durée de validité prorogée d’un an. Ouf !

Cette mesure est mise en œuvre jusqu’au 31 décembre 2010, « de façon à faciliter la reprise de l’activité de construction », selon le ministère du Logement et de la ville. Cette mesure d’assouplissement temporaire des contraintes liées au droit de l’urbanisme avait été annoncée dans le cadre du plan de relance annoncé par le président de la république Nicolas Sarkozy il y a quelques semaines. Le mot temporaire est important ; les juristes des ministères n’ont, en effet, pas souhaité que ce décret constitue une liberté nouvelle…

Reste à apprécier les éventuels effets rétroactifs. En effet, de nombreux PC ont été perdus au dernier trimestre 2008 ; l’absence d’effet rétroactif pourrait entraîner quelques déconvenues chez des confrères maladroits. Il importe de « faire vivre » son permis et conserver la relation avec l’instructeur afin d’éviter, à moyen terme, des situations illégales.

Un blog sur le suivi d'un chantier

2008-11-13T11:34:00+01:00

Bonjour à tous !

J'ai le plaisir de vous communiquer l'adresse de mon blog, réalisé à titre personnel :

http://la-maison-en-paille-de-claire.midiblogs.com/

Il présente l'évolution du chantier de ma (future) maison à ossature bois légère et murs en bottes de paille. Sur ce blog, je tenterai de répondre aux questions que vous êtes nombreux à me poser. L'objectif est de mutualiser l'expérience de manière à apporter des réponses à ceux d'entre vous, ou de votre entourage, qui auraient des projets de cette nature.

Bises à tous,

Claire.

Lancée depuis quelques mois intenses dans la réalisation d'une maison ossature-bois-paille, Claire veut échanger et partager. Elle a fait le choix de faire construire par des artisans, et apporte des éléments de compréhension de la législation française : permis de construire, garantie décennale, et autres éléments techniques.

On vous laisse découvrir...

SEGUELA et la Loi littoral

2008-07-29T08:44:00+02:00

Notre plus médiatique communiquant découvre a ses dépens les difficultés à réaliser un projet de construction. Ses appuis, tant à droite qu’à gauche sont acquis, cependant cela ne suffit pas à passer outre des recours de tiers sur son projet CORSE.

En février 2008, le tribunal administratif de Bastia ordonnait la suspension du permis déposé par Jacques Séguéla pour la construction de 568 m² habitables de bâtiments, sur une propriété de près de 2 hectares. Respectant ainsi la jurisprudence du jugement rendu dix ans auparavant au précédent propriétaire du site. En 1998, ce dernier avait en effet vu son permis accordé par la mairie, mais annulé par le Tribunal Administratif (TA) sur le fondement de l'article 146-4.I de la loi Littoral. En résumé, cette loi ancienne et en voie de réforme doit protèger nos côtes et nos lacs de toute « bétonisation » sauvage et favoriser la qualité des côtes.

J. SEGUELA devait imaginer que son entregent lui permettrait d’ouvrir largement les portes d’un futur paradis maritime. Pour l’instant c’est compromis. Les sollicitations au sommet de l’état ne suffisent pas ; la juge L. ERSTEIN, qui dans un premier temps avait logiquement bloqué le PC a, sous influence, tourné sa veste et autorisé le 17 avril la reprise des travaux. Cette décision a été suspendue par le conseil d’état vendredi dans l’attente d’un jugement sur le fond par le T.A., affaire à suivre. Indécisions à tout les étages....

Je ne m’attarderais pas ici sur les personnalités en cause ni sur la qualité du site. Cette affaire amène plusieurs remarques sur le fond. La loi littorale a trouvé a diverses reprises ses limites. Elle devait protéger nos côtes du « mitage » et c’est compréhensible. Elle devait également permettre un développement harmonieux ; ce n’est plus le cas.

Avec l’application stricte de cette loi nous n’aurions pas eu aux siècles passés à connaître des extravagances et des réalisations aussi emblématiques que la réalisation par les REINACH de la Villa KERYLOS à BEAULIEU http://www.villa-kerylos.com/fr/kerylos/ ou de la réalisation par les ROTSHILD de la Villa EPHRUSSI à St Jean CAP FERRAT et de son parc exemplaire http://www.villa-ephrussi.com/fr/ephrussi/. Aucune dérogation n’aurait également permis la construction du Château d’Abbadie à HENDAYE http://www.canalacademie.com/Visite-virtuelle-du-chateau-d.html . Chacune de ses réalisations aurait été « recalées ». Je pourrais en citer bien d’autres, moins emblématique et plus dans l’actualité comme par exemple la villa de la famille BRUNI-TEDESCHI à la pointe de la presqu'île du cap Nègre au LAVANDOU qui va, cet été, abriter les amours présidentiels.

Dans un autre registre, plus social nous n’aurions également pas à connaître des cabanes tchanquées du Bassin d’Arcachon http://www.bassindarcachon.com/histoire_locale.aspx?id=70 ou des chalets plus contestables de GRUISSAN http://www.ville-gruissan.fr/terroir/chalets.htm filmé avec tant de justesse par J.J.BEINEX dans 37,2°.

Les principes généraux de la loi sont bafoués sur l’autel de l’application aveugle et stricte d’un amoncellement de règlements et dispositions contradictoires ; il s’agissait d’organiser la protection de la faune, de la flore, des paysages, de l’environnement spatial et humain mais également d’apporter de la cohérence à terme à nos paysage maritime. Aujourd’hui nous avons un empilement incompréhensible de règlements et de lois (SRU/PLU/POS, SCOOT, LITTORAL) qui interdit toute forme d’initiative. L’application au coup par coup conduit en effet à une perte de cohérence et limite les projets des collectivités avec des résultats souvent à l’opposé des principes initiaux.

Reste deux variantes ; fuir ces règlements et construire dans des pays moins contraignants (je pense au développement actuel de la Croatie) ou faire fi des lois et règlements comme cet avocat Lyonnais Xavier DELSOL qui, a une encablure de la propriété de SEGUELA, a réalisé ses travaux sans autorisation considérant qu’il est bien plus délicat (et rare) d’en ordonner la démolition...Attention cependant aux vélléités des FLNC.

Rappel en matière d'autorisation d'urbanisme : le panneau d'affichage doit faire mention du délai de recours et des disp

2008-04-13T09:36:00+02:00

En vertu de l’article A 424-17 du Code de l’urbanisme, et depuis le 1er octobre 2007, le panneau d’affichage sur le terrain du permis construire, d'aménager ou de démolir explicite ou tacite ou l'affichage de la déclaration préalable permis doit comporter la mention suivante :

"Droit de recours :

Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme).

Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme).".

Lettre à (mon) maire

2008-03-25T14:53:00+01:00

Madame, Monsieur le maire*,

Permettez moi de vous renouveller mes félicitations et mes encouragements pour ce mandat. Vous voilà élu (ou réélu).Votre victoire est le fruit de vos propositions, en particulier l’une d’entre elles a retenu toute notre attention. Nous avons bien entendu votre souhait, maintes fois exprimé lors de la campagne, de voir vos concitoyens mieux logés. Cette volonté ne doit pas s’émousser avec les dures réalités du quotidien. En effet, nous connaissons l’effet négatif de l’accord que vous allez prononcer dans les prochains jours sur tel ou tel ensemble immobilier constitué de 20,30,40 logements* sur le secteur nord/sud/est/ouest* de votre commune.

Tout d’abord, vous aurez à écouter puis rassurer les riverains qui ne manqueront pas de vous faire remarquer que ce projet perturbe sensiblement leur cadre de vie en raison de l’augmentation du trafic routier, de l’indisponibilité d’infrastructure adapté, de la défiguration d’un site sauvage…voir, plus pervers, à répondre à tel ou tel alinéa du droit de l'urbanisme négligé lors de l'instruction.

Ensuite vous aurez à convaincre votre conseil municipal de l’utilité de cette opération qui nécessairement entraîne des coûts induits en raison d’une augmentation d’une population nouvelle en mal de services adaptés à leurs vies actives (voiries, collège, éclairage urbain…)*.

En dernier lieu, après diverses réunions de quartier il vous restera à exiger du promoteur les 4/6/8 logements sociaux* issus des obligations de la loi RNU que divers organismes habilités ne manqueront pas de vous réclamer.

Et pour clore le dossier il vous restera à patienter 2 ans pour, qu’avec l’installation des habitants, vous puissiez réfuter tout ou partie des inquiétudes et griefs de vos concitoyens.

A ce jour, Madame, Monsieur le Maire* deux attitudes peuvent être la votre :

Cette première expérience est riche d’enseignement sur la capacité d’accueil de vos concitoyens et vous freinez dès à présent tout nouveau dépôt de permis de plus de 2/5/10 logements* (c’est le cas de la majorité des maires en première mandature) afin de vous prémunir de toute impopularité (un mandat de 6 ans c’est court quand un chantier de quelques logements dure déjà plus de 2 ans). Vos pairs, lors de réunions intercommunales, vous expliqueront toutes les ficelles à la disposition de vos services instructeurs pour ralentir les ambitions de quelques opérateurs prêt à transformer votre commune en cité dortoir. N’oubliez cependant pas d’améliorer le quotidien en faisant bénéficier vos concitoyens d’une végétalisation de la place centrale et/ou d’un contournement du cœur de ville* par une voie express bordée d’une ou plusieurs moyennes surface (tellement commode pour le quotidien).

Cette signature vous amène à prendre conscience de la problématique du développement de votre commune et vous organisez, à partir de cette premier accord, une réflexion (brève) et la projection d’un développement communal organisé et maîtrisé. Vous constituez une commission d’urbanisme capable de programmer une monté en charge de l’appareil commercial, des logements (sociaux et libres), des transports et des services connexes à l’habitat afin de laisser, à terme, l’image d’un élu bâtisseur et visionnaire. Vous modifiez le PLU (procédure parfois très longue mais préalable indispensable), vous mandatez un urbaniste digne de ce nom (il en existe peu en France ; la formation ayant été confondu avec celle d’architecte) et vous tracez un développement quelque peu visionnaire sans tenir compte de l’échéance du mandat en cours car il faut –à minima- deux mandatures pour modifier le caractère général d’une cité.

A vous de choisir.Majoritairement, droite et gauche confondue c’est la première solution qui est utilisée.Peu de commune auront un programme urbanistique digne des intelligences de notre pays. Rien en effet ne (vous) pousse, Madame,Monsieur le maire à devenir bâtisseur car les risques de déplaire sont évidents.(Mais les risques de plaire aussi... ).

En écrivant ces quelques lignes je procède à un retour en arrière de divers programmes immobiliers présentés à tel ou tel élu sur le territoire au cours des années passées. Aujourd’hui je note que les moins organisés, souvent les plus réticents ont cédés leurs écharpes à leurs opposants. Vouloir faire de sa ville un musé fleuri apporte rarement la satisfaction d’une population en constante évolution. Si les enfants de vos électeurs, à leur majorité, quittent définitivement votre commune par manque de capacité d’acceuil, si l'activité commerciale, artisanale diminue*, si la démographie vieillie inexorablement au fil de votre mandat, ce dernier sera remis en question.

N’oubliez donc pas votre profession de foi ; construire et organiser l’habitat est nécessaire, impératif et porteur d’avenir pour vous et votre commune ! N’oubliez pas trop rapidemmet cette promesse et organisez vous pour faire de votre commune, à terme, une cité d'acceuil...digne de vos (grandes) ambitions.

*remplacer par la formule la plus appropiée

La preuve de l'affichage d'un permis de construire : le point sur les obligations du Maire et du bénéficiaire

2008-02-18T15:50:00+01:00

En application des dispositions combinées des articles R. 421-39, R. 490-7 et A 421-7 du Code de l'urbanisme, le délai de recours contre un permis de construire ne commence à courir que si la preuve est faite de ce que l’affichage en mairie et l’affichage sur le terrain ont été effectués, l’omission de l’une des formalités empêchant de faire courir le délai de recours (CE 23décembre 1987, Rostollan, req. n°71330 ; CE 10 mai 1996, Sté du Port de Toga, rec. 174).

Conformément au principe qui veut qu’il appartient à celui sur qui pèse une formalité substantielle d’établir qu’il l’a effectuée (Voir en ce sens : CAA de Marseille, 18 mars 1999, société DEPOM, req. n° 96MA02302 ; CAA Bordeaux , 20 décembre 2001, Commune de la Possession, req. n° 98BX00615), il appartient au Maire et au bénéficiaire du permis, chacun pour ce qui les concerne, de démontrer que l’affichage requis a été effectué et ce, de façon régulière, et de façon continue pendant une durée de deux mois.

Ainsi, en ce qui concerne l’affichage en mairie, le Maire doit démontrer :

Que l’affichage requis par l’article R. 421-39 a été réalisé (CAA Lyon, 13 décembre 1994, D’Aigremont, BJDU n°5, p. 408, concl. Bonnet) ;
Qu’il a été effectué dans un endroit adéquat, librement et facilement accessible au public (CE 27 octobre 1967, Louchon, rec. 393)
Qu’il comportait des renseignements permettant d’identifier le titulaire du permis (TA Nice 5 juillet 1968, Ferreri, rec. 757)
Qu’il comportait l’emplacement exact du terrain (CE 7 juillet 1971, Dame Saint Genest, req. n°81245 ; CAA Bordeaux , 6 décembre 1993, Fédération pour les espaces naturels de l’environnement Catalan, rec. 1116)
Qu’il ait été fait mention de cet affichage dans le registre des actes de publication prévu par l’article R2122-7 du CGCT faute de quoi la valeur probante du certificat d’affichage du Maire est contestable (CE 28 juillet 2000, Cne de Port-Vendres, BJDU, n°4/2000, p. 218, Conclusions Austry ; CE 16 juin 1993, Fédération pour les espaces naturels de l’environnement Catalan, req. n°139272)
Que l’affichage réalisé en Mairie ait été continue pendant une durée de deux mois (CAA Bordeaux, 19 mai 2005, Mme Henriette Poupelin, req. n°01BX01828).

En ce qui concerne l’affichage sur le terrain, le bénéficiaire doit faire la preuve :

De la réalité de l’affichage et de la date à laquelle il a été effectué ;
Du fait que l’affichage a été effectué dans les conditions réglementaires fixées par les articles R. 421-39 et A 421-7 précités (CE 2 juin 1989, Sté Elysées-Kleber, req. 79783 CE 21décembre 1977, SCI îlot B.10, rec. 529 ; CE 20 juin 1997, Esnavant, req. n°136743: Attestations insuffisantes) ;
En particulier, du fait que les mentions du panneau étaient visibles de la voie publique (par exemple, panneau situé en bordure de la voie privée d’un lotissement et non visible de la voie publique (CE 27 juillet 1984, Métral, rec. 779 ; CE 8 octobre 1993, Desbois, BJDU 1/1994, p. 98) ; .
De la durée et de la continuité de l’affichage pendant deux mois (CE 9 juin 1999, M. Roveyaz, req. n° 169156 : témoignages insuffisants, en l’espèce, pour établir la visibilité des mentions pendant une période continue de deux mois ; CE 21 septembre 1991, Synd. Copropriétaires de l’immeuble sis 9, rue Pugliesi-Conti à Ajaccio, rec. 1115 : affichage continu démontré par trois constats d’huissier au cours de la période d’affichage établissant qu’il a duré plus de deux mois).

Moderne contre moderne.

2007-02-14T09:35:00+01:00

La page architecture2007.com publie quelques articles de réflexion socio-politique sur l'architecture. Les sujets sont ouverts à la participation et au débat ; voici ma modeste contribution à la question "Faut-il simplifier le permis de construire ?"

Le permis de construire est la matérialisation de la crise de la modernité. Les architectes sont pris en sandouiche entre les contradictions qu'ils ont eux-mêmes générées :

- Laissez agir librement un architecte en mal d'expérimentations et de libertééeuh créâââtrice, il est capable de bâtir une maison en polyuréthane rose fluo au milieu d'un rang haussmannien.

- Contraignez ses ardeurs pour le besoin d'harmonie urbaine du cadre de vie des gens normaux [on le sait capable de tout et de n'importe quoi], le voilà prisonnier des matériaux imposés par le code de l'urbanisme, de l'inclinaison des pentes des toits, de la couleur des ses châssis, d'un fatras de normes sclérosées et totalitaires.

Pour ou contre le permis de construire, c'est se prononcer pour ou contre un monde libéralisé et shizophrène, un monde bloqué entre ses vélléités de conquêtes modernantes et sa trouille de voir souillés les cadres-de-vie©™ patrimoinisés©™ et muséfiés©™.

Il faut passer outre les formulaires, viser plus haut que le contrôle administratif, échapper à l'immixtion de l'État dans la couleur des briques et la hauteur des fenêtres.

Il faut réhabiliter la Culture, il faut réhabiliter le devoir d'humilité des architectes, il faut apprendre aux architectes qu'ils sont d'abord au service de leur métier et non l'inverse. Il faut faire l'apprentissage des hiérarchies fondamentales entre le bâtir ordinaire et le bâtir extraordinaire. On ne compose pas une maison comme on compose un Palais des Arts.

Un architecte n'est d'abord au service ni de sa carrière, ni de son métier, ni des idéologies. Un architecte est au service de la vie.

Texte en ligne ICI

La torture de la clôture …

2007-02-13T19:50:00+01:00

Tout territoire se distingue d'un autre par ses limites. Quand il s’agit d’un jardin, on errige gaiement une clôture ! Mais attention, on ne rigole pas avec la clôture !

Avant toute chose, introduisons :

Une cloture a pour effet de se protéger des vents, du bruit et des regards. Il existe plusieurs manière de cloturer un espace :

Par la construction
- planter des piquets et tendre un grillage
- couler une fondation et monter un muret, (qui peut lui même être surmonté d’un grillage )
- planter des poteaux de bois et y fixer des planches (façon ranch texan)
- planter des poteaux de bois et y tresser des branches de saule ou de noisetier.
- Monter un muret en pierres sèches
- Poser une palissade de bois …

Par la plantation :
- en plantant une haie de résineux ou de feuillus persistants (thuya, cyprès, laurines…)
- en plantant des feuillus caduques (
- une haie variée …

Seulement voilà, tout n'est pas si simple. Ériger une clôture implique une demande d'autorisation de construire. Le CAUE d'île de France a rédigé une fiche très claire qui permet de comprendre cette procédure. Pour ceux qui souhaitent un maximum d'information, nous joignons à cette note la fiche spécifique de la DDE de demande de permis de construire une clôture (DDE_formulaire_cloture.pdf).Par ailleurs, vous trouverez différentes informations sur le droit de clôturer son terrain en cliquant sur ce lien.

Pour notre projet, nous avons trouvé LA solution idéale : le talus ! Typique de notre environnement bocager breton, le talus s’avère être notre allié pour le terrain pentu et venteux que nous avons choisi. Par ailleurs, il nous permettra d’inscrire la maison dans son paysage environnemental. Nos talus seront à terme, couverts de noisetiers, genets et ajoncs … tout un programme.

Les bienfaits du talus sont multiples, en voici les principaux :
- brise vent
- niche écologique
- retient et filtre les eaux de pluie
- abrite des nuisances sonores

Pour les curieux, nous conseillons le site : À l’école des talus, très complet en la matière. Indispensable !

Information pour les économes … la construction des talus est encouragée par les politiques locales bretonnes. Des subventions sont attribuées chaque année. Elles peuvent financer jusqu’à 80% du montant total des frais.

Mais là où ça se complique … c'est que nous ne savons pas encore si les talus entrent dans les exceptions à l'obligation de demande de permis de clôture …

A suivre donc

Sandra